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FiscAlerte 2023 numéro 39, 5 octobre 2023
La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (la « LTLSU ») du Canada entrera bientôt dans sa deuxième année d’application. La première date limite de production et de paiement en vertu de la LTLSU pour les propriétaires assujettis pour l’année civile 2022, date reportée par l’Agence du revenu du Canada (l’« ARC ») au 31 octobre 2023, approche à grands pas.
Même si l’ARC renoncera aux pénalités et aux intérêts pour l’année civile 2022 dans le cas des déclarations et paiements en vertu de la LTLSU reçus avant le 1er novembre 2023, rien n’indique actuellement que la date limite de production sera reportée pour l’année civile 2023.
Le présent bulletin a pour but de rappeler que la LTLSU prévoit de vastes obligations de déclaration annuelle pour les propriétaires assujettis, et que des pénalités importantes en cas de production tardive – d’au moins 5 000 $ pour les particuliers et 10 000 $ pour les propriétaires assujettis qui ne sont pas des particuliers (comme les sociétés) – s’appliquent pour chacun des immeubles résidentiels, même si aucune taxe sur les logements sous-utilisés n’est à payer.
Pour avoir un aperçu des personnes assujetties à la LTLSU et des incidences connexes, consultez le bulletin FiscAlerte 2023 numéro 10 d’EY. Pour un aperçu plus complet de la LTLSU publié lors de la sanction de cette loi, consultez le bulletin FiscAlerte 2022 numéro 35 d’EY.
Rappel : qu’est-ce que la LTLSU?
La LTLSU est entrée en vigueur le 1er janvier 2022 et demeure inchangée dans sa version actuelle. Son objet principal est d’imposer une taxe sur la propriété directe ou indirecte par des non-résidents de certains immeubles résidentiels situés au Canada qui sont considérés comme vacants ou sous-utilisés. Toutefois, des particuliers et des entités canadiens peuvent être considérés comme des propriétaires assujettis et, par conséquent, être tenus de produire une déclaration annuelle en vertu de la LTLSU, même si aucune taxe n’est à payer en fin de compte.
De façon générale, la LTLSU classe les propriétaires d’immeubles résidentiels situés au Canada soit dans la catégorie des propriétaires assujettis soit dans celle des propriétaires exclus. Un propriétaire assujetti d’un immeuble résidentiel est tenu de produire une déclaration annuelle en vertu de la LTLSU et peut également avoir à payer une taxe de 1 % sur la valeur imposable de l’immeuble résidentiel, à moins que l’une des exemptions ne s’applique. D’autre part, un propriétaire exclu est exempté de l’obligation de produire une déclaration annuelle en vertu de la LTLSU et de payer la taxe de 1 %.
Les biens visés par la LTLSU sont les « immeubles résidentiels », soit, de manière générale, les maisons individuelles ou bâtiments similaires (comprenant au plus trois locaux d’habitation), ou les parties d’un bâtiment qui constituent une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un local semblable. Les propriétaires d’immeubles locatifs à forte densité, comme les immeubles d’appartements, ne devraient pas être visés, mais les propriétaires d’immeubles en copropriété divise seront touchés. Ainsi, en vertu de la LTLSU, pourraient également être considérés comme des propriétaires assujettis les promoteurs immobiliers canadiens qui, en date du 31 décembre, possédaient en inventaire des biens achevés, mais non encore vendus, répondant à la définition d’« immeuble résidentiel », de même que les fonds de placement canadiens propriétaires de lots d’immeubles résidentiels.
De façon générale, un propriétaire s’entend de la personne identifiée comme telle relativement à l’immeuble résidentiel dans le système d’enregistrement des titres fonciers en vigueur là où l’immeuble résidentiel est situé. Malheureusement, les sociétés privées, les fiducies personnelles et les sociétés de personnes canadiennes qui sont propriétaires d’immeubles résidentiels ne sont pas considérées comme des propriétaires exclus et sont donc tenues de produire une déclaration annuelle en vertu de la LTLSU pour chaque immeuble résidentiel détenu; elles pourraient toutefois bénéficier de certaines exemptions de la taxe de 1 %. Pour savoir si une exemption de la taxe de 1 % est offerte dans le cas de certaines structures de propriété immobilière complexes, veuillez consulter votre conseiller.
L’ARC continue de fournir des lignes directrices, comme un outil d’autoévaluation interactif et une série d’avis sur la taxe sur les logements sous-utilisés répondant à des questions et traitant de divers sujets.
Le diagramme suivant pourrait vous aider à déterminer vos obligations en vertu de la LTLSU.
Quelles sont les prochaines étapes?
Nous vous recommandons de consulter votre avocat spécialisé en droit immobilier pour repérer toutes les formes possibles de propriété d’un immeuble résidentiel au Canada, notamment dans le cadre d’une société de fiducie nue ou à titre de propriétaire apparent, et de discuter avec votre conseiller pour déterminer l’approche recommandée pour respecter la LTLSU.
Comme il a été mentionné précédemment, si une entité fait défaut de produire la déclaration en vertu de la LTLSU au plus tard le 31 octobre 2023, elle s’expose à une pénalité minimale de 10 000 $ par déclaration, même si elle n’a aucune taxe en vertu de la LTLSU à payer parce qu’elle peut se prévaloir d’une exemption donnée1. Puisqu’une déclaration en vertu de la LTLSU distincte doit être produite pour chacun des immeubles détenus, les pénalités peuvent se multiplier en fonction du nombre d’immeubles détenus.
Pour en savoir davantage
Pour en savoir davantage, veuillez communiquer avec votre conseiller EY ou EY Cabinet d’avocats ou avec l’un des professionnels suivants :
Montréal
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- Dans le cas des particuliers, la pénalité minimale est de 5 000 $ pour chaque déclaration.