Les trois principales considérations fiscales pour le secteur immobilier canadien

Coécrit par Gabriel Baron, associé, Fiscalité, Services aux entreprises à capital fermé et Perry Yuen, associé, Fiscalité, EY Privé

Découvrez les principales nouveautés fiscales pour le secteur immobilier canadien et leur incidence sur vos stratégies d’affaires.

En bref

• Les mesures du budget fédéral 2024 du Canada continueront d’influencer le secteur immobilier dans les mois et les années à venir, au même titre que les récentes mesures visant à stimuler le secteur de la construction.
• Comprendre ce que ces mesures signifient pour vos résultats vous aidera à ajuster vos stratégies dès maintenant afin de saisir les occasions, d’atténuer les risques et de favoriser la résilience.

La poussière étant retombée autour du budget fédéral du Canada, le moment est venu pour le secteur de l’immobilier commercial et les propriétaires d’immeubles de se concentrer sur les répercussions que ces nouveautés pourraient avoir sur les résultats. Cela pourrait vous aider à tirer profit des possibilités, tout en consolidant vos assises en prévision d’autres perturbations.

Voici trois aspects fiscaux à garder à l’esprit :

1. Une augmentation temporaire de la déduction pour amortissement (« DPA ») actuelle pourrait offrir la possibilité de réaliser des projets de logements construits expressément pour la location.

Quoi de neuf? La hausse temporaire proposée dans le cadre du budget fait passer le taux de la DPA de 4 % à 10 %. Elle s’applique aux nouveaux projets de logements construits expressément pour la location. Les mises en chantier doivent démarrer entre le 16 avril 2024 et le 31 décembre 2030 pour qu’un projet soit admissible.

Quelles pourraient en être les répercussions?Au Canada, les propriétaires d’immeubles pourraient constater une hausse importante des projets de logements construits expressément pour la location admissibles, les organisations immobilières commerciales cherchant à s’assurer que les immeubles sont construits dans les délais indiqués. Cela étant dit, la soumission simultanée d’un trop grand nombre de nouveaux projets dans le système pourrait entraîner des retards dans l’approbation des permis municipaux.

Quelles sont les leçons à retenir?

• Si vous avez déjà lancé la construction de projets qui seront conservés à des fins de location – et non vendus comme stocks – vérifiez si les coûts importants engagés à ce jour sont admissibles au taux de 10 %, conformément à la période d’admissibilité.
• Redoublez d’efforts pour vous assurer de l’exactitude des registres et de la comptabilité. Vous devrez consigner tous les coûts admissibles pour les projets de logements destinés à la location réalisés pour vous‑même. Pour que vos demandes soient plus facilement acceptées dans l’avenir et que vous ne perdiez pas d’argent par inadvertance, attardez-vous aux détails dès aujourd’hui.
  
  

2. Le gouvernement entend restreindre l’achat et l’acquisition de maisons unifamiliales existantes par de très grands investisseurs institutionnels.

Quoi de neuf? Afin de rééquilibrer l’offre et la demande face à l’aggravation de la crise du logement au Canada, le gouvernement fédéral tente de faciliter l’accès à la propriété et à la location en annonçant son intention de restreindre l’achat de maisons unifamiliales par certains investisseurs. Cette approche pourrait s’apparenter à l’actuelle « interdiction des acheteurs étrangers » visant les biens immobiliers résidentiels canadiens.

Quelles pourraient en être les répercussions? Cette approche utilisée par le gouvernement pour faire face à la financiarisation du logement devrait réduire les guerres d’achats et d’enchères sur les maisons unifamiliales à vendre. Elle vise à améliorer l’abordabilité du logement en général. Cela étant dit, nous pourrions également observer une hausse des achats de maisons si les grandes entreprises décidaient d’agir avant l’entrée en vigueur des restrictions.

Quelles sont les leçons à retenir?

• Surveillez les détails additionnels sur l’incidence que ces restrictions pourraient avoir sur les investisseurs institutionnels lors du dépôt de l’Énoncé économique de l’automne de 2024 par le gouvernement. Idéalement, cette mise à jour comprendra une définition claire de ce qui constitue les « grands investisseurs institutionnels » et les entités qui feront partie de cette catégorie à l’avenir.
• Si vous êtes un investisseur institutionnel, vous devrez peut-être réévaluer soigneusement la composition de vos actifs immobiliers. Il en va de même pour le report éventuel de la vente d’immeubles résidentiels existants compte tenu des restrictions émergentes touchant la propriété.
• Si vous êtes propriétaire foncier résidentiel, déterminez si vous devriez présenter une demande de changement de zonage au profit d’un zonage commercial, mixte ou d’une autre catégorie en plus du zonage résidentiel, ce qui pourrait attirer d’importantes sociétés.
• Globalement, réfléchissez à la façon dont cette décision pourrait accroître la demande pour les immeubles commerciaux ou à usage mixte parmi les grands investisseurs institutionnels, et à la façon dont vous pourriez tirer parti de cette multitude de possibilités.
  

3. La suppression de la TPS et de la TVH sur les logements construits expressément pour la location pourrait stimuler l’activité tout en réduisant le coût de l’immeuble.
Quoi de neuf? Cet incitatif est en fait antérieur au budget fédéral de 2024, mais il est étroitement lié à la réalité actuelle. En septembre 2023, le gouvernement fédéral a annoncé l’adoption d’une loi visant à bonifier le remboursement de la TPS pour les logements neufs construits expressément pour la location.

Quelles pourraient en être les répercussions? L’augmentation du remboursement de la TPS pour immeubles d’habitation locatifs de 36 % à 100 % et la suppression des seuils d’élimination progressive du remboursement de la TPS pour les projets de logements construits expressément pour la location s’appliquent aux chantiers de construction réalisés entre le 14 septembre 2023 et le 31 décembre 2030. Le projet doit être achevé au plus tard le 31 décembre 2035. Cette mesure a augmenté le remboursement de la TPS pour les logements neufs construits expressément pour la location, qui est passé de 36 % à 100 %, sans seuil d’élimination progressive ni limite quant au montant du remboursement.

Le remboursement de la TPS pour immeubles d’habitation locatifs neufs précédent a un seuil d’élimination progressive pour les habitations admissibles dont la valeur se situe entre 350 000 $ et 450 000 $ et est complètement éliminé pour les habitations dont la valeur est de 450 000 $ ou plus.Cette mesure représente un incitatif important pour les promoteurs immobiliers qui cherchent à construire un plus grand nombre d’immeubles d’appartements, de logements pour étudiants et de résidences pour personnes âgées construits expressément pour la location à long terme.

Quelles sont les leçons à retenir?

• Le projet de loi C‑56 élargit également le droit à ce remboursement de la TPS aux organismes de services publics (les « OSP ») qui n’y avaient antérieurement pas droit s’ils étaient admissibles aux fins du remboursement pour les OSP. Si vous êtes admissible à titre d’organisme de services publics, vous devriez examiner la valeur de ce nouveau remboursement et déterminer s’il serait plus avantageux pour vous, puisque vous avez maintenant la possibilité de choisir le plus avantageux des deux.
• Si vous êtes un investisseur ou un promoteur, étant donné les coûts élevés actuels de l’immobilier, c’est peut‑être le bon moment de construire plus d’appartements, de logements pour étudiants et de résidences pour personnes âgées construits spécifiquement à des fins de location à long terme afin de profiter de la valeur illimitée du montant du rabais.
• Les promoteurs devraient envisager des projets de construction dans les provinces qui ont également instauré des remboursements bonifiés similaires pour immeubles d’habitation locatifs pour la portion provinciale de la TVH. Sous réserve du respect des exigences, ces provinces comprennent l’Ontario, la Nouvelle‑Écosse, l’Île‑du‑Prince‑Édouard et Terre‑Neuve‑et‑Labrador.