En quoi une croissance des logements stratégique peut‑elle mener à des finances municipales durables?

Coauteur : Cameron Macdonald | Vice‑président, Conseil en immobilier transactionnel

La tension entre la demande de logements et les besoins en infrastructures augmente dans les municipalités du pays.

En bref

• Les municipalités canadiennes éprouvent des difficultés à bâtir suffisamment de logements tout en finançant les services et les infrastructures.
• L’adoption d’une approche stratégique permettant l’utilisation efficace des terrains afin d’accroître les recettes fiscales peut aider les municipalités à assurer la durabilité de leur santé fiscale et à atteindre les objectifs de croissance requis.
• Le traitement proactif et significatif de ces priorités est susceptible d’avoir une incidence positive sur les bénéfices – et sur la capacité de la municipalité de prospérer – à long terme. 

Les municipalités sont aux prises avec un bras de fer difficile : répondre à une demande importante de nouveaux logements tout en fournissant des infrastructures et services essentiels à l’ensemble des résidents de manière durable sur le plan fiscal. Cette réalité est particulièrement manifeste dans les collectivités canadiennes dont la croissance est la plus rapide. 

Même dans ces circonstances, une occasion d’agir émerge clairement au centre de toute cette complexité. Les municipalités faisant preuve de stratégie dans leur planification (en analysant les coûts de services à long terme et les recettes fiscales potentielles) ont la possibilité de tirer parti de la croissance en matière de logement pour alléger les pressions fiscales au fil du temps. 

Comment la réalité change‑t‑elle pour les municipalités canadiennes ici et maintenant? 

En raison de la crise du logement, les municipalités canadiennes font face à des pressions accrues des gouvernements provincial et fédéral en raison des cibles de croissance qu’ils prescrivent. Toutefois, qu’est‑ce qui survient en premier : la croissance ou les infrastructures et le financement qui y contribuent? 

Par le passé, les municipalités ont procédé à la planification de la croissance sans bien comprendre les points à considérer (revenus et dépenses) en matière de fiscalité à long terme. Cela a eu pour conséquence de créer des collectivités et des quartiers où le coût des services dépasse les recettes fiscales qu’ils rapportent, ce qui exerce une pression constante à long terme sur les budgets municipaux. 

Cependant, les politiques de croissance et les politiques fiscales ne doivent pas nécessairement s’opposer. Adopter une approche analytique en matière de planification peut permettre aux municipalités de planifier l’équilibre fiscal de leur population.

Les municipalités qui prennent les bonnes décisions dès aujourd’hui peuvent s’assurer d’une prospérité durable

Les options de gestion de la croissance et de planification que les municipalités choisissent peuvent entraîner différentes répercussions sur leur santé fiscale à long terme. Cela dit, il n’existe aucune solution universelle. Chaque municipalité est aussi unique que ses résidents. Chaque ville ou village a des intérêts, des enjeux et une dynamique qui lui sont propres, et ces facteurs devraient être pris en compte dans le processus de planification de la croissance. 

Chez EY, nous invitons les municipalités à se poser trois questions fondamentales dans l’exploration d’options permettant de trouver un équilibre entre la croissance durable et la vigueur financière à long terme.

Quels quartiers produisent le plus de recettes fiscales? Quels quartiers engagent les coûts de services les plus élevés? 

• Les centres‑villes historiques, grâce à leur polyvalence, à leur densité élevée et à la petite taille des terrains, tendent à dégager de meilleures recettes fiscales et à entraîner des coûts de services plus faibles.
• Les banlieues, en raison de leur faible densité, de leur zonage unifamilial et de la grande taille des terrains, tendent à dégager moins de recettes fiscales et à entraîner des coûts de services plus élevés, tant au moment de leur aménagement qu’à long terme.

Quelle est la capacité de nos infrastructures? Où pouvons‑nous permettre un développement intercalaire qui tirera avantage des capacités existantes, plutôt que d’exiger la construction de nouvelles infrastructures?

• Les plans de gestion d’actifs et les relevés de capacité des infrastructures procurent aux municipalités une idée claire des cas de capacité excédentaire et des situations où davantage de capacités pourraient être requises pour favoriser la croissance. 
• Un quartier où l’on observe une baisse de la population pourrait être l’endroit idéal pour de nouvelles initiatives de croissance, étant donné que les infrastructures et les capacités excédentaires y existent déjà.

Quels changements de politique pourrions‑nous apporter pour favoriser l’établissement de quartiers entraînant des coûts d’infrastructure à faible croissance, de faibles coûts de services et des recettes fiscales élevées?

• Revoir les politiques actuelles en matière d’utilisation des terrains, de zonage et de code du bâtiment sous un angle fiscal pourrait révéler des occasions de faire croître une collectivité à faible coût et de manière équilibrée.

Comment pouvons‑nous vous aider? 

Chez EY, nous avons formé une équipe multidisciplinaire de professionnels spécialisés en immobilier, en infrastructure, en économie, en finances municipales et en politiques de logement pour analyser les caractéristiques et les besoins propres à votre population. Nous pouvons vous aider à élaborer un plan fondé sur des données probantes conçu pour stimuler durablement la croissance de votre population en matière de fiscalité.