Les gouvernements doivent actionner divers leviers stratégiques afin de résoudre la crise du logement au Canada

Penchez-vous sur le problème criant de la crise du logement au Canada et découvrez des solutions axées sur la collaboration pour un avenir plus durable.

En bref

• Partout au Canada, il est difficile de trouver des logements convenables et abordables.
• Pour résoudre efficacement la crise, toutes les parties prenantes doivent voir le logement comme un écosystème interconnecté.
• Dans cette perspective, les gouvernements peuvent travailler en collaboration, en actionnant divers leviers stratégiques qui permettent aux acteurs des secteurs public et privé d’opérer des changements positifs.

Au Canada, l’habitation représente l’un des plus importants défis que notre génération ait connus. La crise actuelle menace la vitalité de l’économie au pays, ainsi que les promesses de prospérité et les possibilités qui alimentent l’immigration en provenance de partout dans le monde.

Le secteur de l’habitation offre aussi au Canada l’une des plus importantes possibilités, soit celle permettant au pays de devenir l’un des chefs de file à l’échelle mondiale en ce qui a trait à la capacité des pouvoirs publics et des acteurs du secteur privé de faire preuve de collaboration afin d’arriver avec des moyens novateurs et efficaces à fournir davantage de logements à des prix abordables.

Chez EY, nous avons mis sur pied une équipe de conseillers sectoriels qui peuvent mettre à contribution leur expérience et leur perspective uniques face à cette problématique. Dans le cadre d’une série de points de vue, nous présenterons de grandes idées audacieuses sur la façon de transformer cette crise en possibilités en utilisant des leviers créatifs de premier plan.

De quelle manière les gouvernements peuvent-ils exercer une influence sur l’écosystème de l’habitation?

Il est essentiel de résoudre la crise du logement au Canada afin d’en restaurer l’abordabilité. La résolution de cette crise constitue l’un des principaux éléments contribuant à la mise en place d’un milieu à l’échelle nationale où l’accession à la propriété redevient un objectif atteignable et où il est possible d’accéder à des logements abordables et appropriés à toutes les étapes de la vie. Pour ce faire, les gouvernements doivent comprendre le rôle qu’ils occupent et l’influence qu’ils exercent dans l’écosystème de l’habitation. La majorité des logements sont construits par le secteur privé, mais la législation, la réglementation et les politiques mises en place par le secteur public ont des incidences sur la capacité du marché de répondre à la demande.

Le nombre d’habitations et l’abordabilité de celles-ci représentent des facteurs importants de la crise du logement. De 2013 à 2022, la croissance de la population au Canada a été d’environ 450 000 personnes par année. Or, au cours de la même période, seulement 200 000 unités d’habitations ont été construites, soit le même nombre annuel que dans les années 1970. Toutefois, dans les années 1970, une nouvelle habitation était construite pour presque chaque nouveau résidant du Canada, alors que dans les années 2010 une seule habitation était construite pour deux nouveaux résidants¹.

À l’échelle du pays, le prix des logements a augmenté de plus de 40 % entre janvier 2018 et novembre 2022². En octobre 2023, le revenu moyen des ménages nécessaire pour acheter une maison unifamiliale était de plus de 230 000 $ à Toronto et de 248 000 $ à Vancouver³. Selon Statistique Canada, « [d]e 2011 à 2021, la croissance du nombre de ménages locataires (+21,5 %) représentait plus du double de celle du nombre de ménages propriétaires (+8,4 %). Les locataires étaient aussi plus de deux fois plus susceptibles de vivre dans des logements inabordables que les propriétaires⁴ ».

Et le défi ne se limite pas à ces grandes villes. La crise du logement sévit partout au Canada. L’absence d’abordabilité se répercute dans l’ensemble des collectivités. Par exemple :

• Les ménages à revenu moyen et élevé n’ont pas les moyens d’acheter une maison, ce qui crée une situation où leurs revenus leur permettent seulement de louer des logements à des prix plus élevés, logements qui auraient autrement été abordables pour des locataires à moindre revenu si les ménages à revenu élevé ne s’étaient pas retrouvés sur le marché locatif.
• Le prix élevé du marché des logements accroît la pression sur les fournisseurs de logements sociaux, les programmes de soutien à l’itinérance et les subventions pour le loyer. Dans ce contexte, les locataires vulnérables peinent à accéder aux mesures de soutien au logement, et les locataires de logements sociaux ont de la difficulté à accéder au marché de l’habitation. Dans un marché qui coûte cher, un trop grand nombre de Canadiens n’arrivent tout simplement pas à combler l’écart entre le montant de la subvention et le prix des loyers sur le marché.

Afin de faire des avancées, nous demandons à l’ensemble des parties prenantes de l’écosystème de l’habitation de se regrouper et de procéder à ce qui suit :

1.    Comprendre la mesure dans laquelle la demande en logement au Canada n’est pas satisfaite. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime que le Canada aura besoin d’au moins 3,5 millions de nouveaux logements d’ici 2030 pour rétablir l’abordabilité du marché⁶.Ce qui est moins clair, c’est la manière de répartir ces habitations. Par exemple, un projet d’aménagement de banlieue dans une région rurale du Manitoba n’aurait aucune incidence sur la crise du logement au centre‑ville de Vancouver. À l’heure actuelle, les villes les plus populaires et les plus productives sur le plan économique ne parviennent pas à ce que des logements soient construits à un rythme suffisant pour satisfaire la demande, ce qui se traduit par des prix et des loyers élevés. Bon nombre de ces villes restreignent aussi les emplacements où il est possible de bâtir des maisons multifamiliales ou, dans le cadre de la réglementation, rendent la construction de logements intermédiaires, comme les triplex et les groupes de bungalows, trop onéreuse. Une analyse plus approfondie de la mesure dans laquelle la demande en logement n’est pas satisfaite aidera les gouvernements et les constructeurs à comprendre où les Canadiens veulent se loger.

« Les promoteurs sont impatients de répondre à la demande non comblée en logements abordables et sont prêts à découvrir des idées novatrices et audacieuses en partenariat avec les ordres de gouvernement », explique Zach Pendley, associé et leader, Transactions immobilières chez EY Canada. Dans le contexte actuel du marché, il sera nécessaire de faire preuve davantage de collaboration afin de comprendre la demande en logement et les défis à relever pour répondre aux besoins.

2.    Construire davantage de logements et des logements plus diversifiés. Au Canada, à l’heure actuelle, on a tendance à construire seulement deux types de nouveaux logements : les maisons unifamiliales et les logements multifamiliaux de grande taille, généralement des logements en copropriété. Essayer de résoudre la crise du logement en continuant de construire le même type de logements ne répondra toutefois pas aux besoins diversifiés et dynamiques des Canadiens. Dans cette optique, mentionnons les besoins des jeunes qui déménagent pour la première fois ou des retraités qui cherchent à réduire leur train de vie au sein de leur communauté.

Réformer le zonage afin de permettre la construction de maisons multifamiliales sur davantage de terrains, rendre la construction de logements intermédiaires économiquement viable de nouveau et investir dans des logements à une pièce et dans l’habitation destinée aux étudiants figurent parmi les initiatives qui permettront de mieux répondre à la demande et donneront aux Canadiens la liberté d’accéder à des logements plus abordables qui leur conviennent mieux.