Le logement pour étudiants, un catalyseur permettant aux établissements d’enseignement supérieur canadiens de composer avec l’incertitude et de se doter d’un avantage concurrentiel

Coautrice :Megan Shellie, vice‑présidente, Conseil en infrastructures, EY Canada

Voyez comment les investissements stratégiques dans le logement pour étudiants peuvent donner aux établissements d’enseignement supérieur canadiens les moyens de surmonter leurs défis en matière de financement et de devenir plus concurrentiels.

En bref

• L’offre de logements pour étudiants est un moteur de croissance indispensable dans le secteur canadien de l’enseignement supérieur, car elle permet de relever les défis en matière de financement et de répondre aux besoins en évolution des étudiants.
• Les établissements d’enseignement supérieur doivent adopter des solutions de logement novatrices qui leur permettent de s’adapter à la dynamique du marché, tout en favorisant l’engagement communautaire.
• La collaboration avec des partenaires des secteurs public et privé est essentielle à la création d’options de logement abordables qui soient avantageuses pour les étudiants et la collectivité en général.

Au Canada, un grand nombre d’universités et de collèges font face à d’importantes difficultés qui découlent de la stagnation de leurs revenus, tirés de différentes sources de financement, dont les frais de scolarité, ainsi que de l’imposition de quotas d’étudiants étrangers par le gouvernement fédéral¹. Tandis que les établissements d’enseignement supérieur continuent de composer avec ces changements, ils ont la possibilité de réinventer le rôle des logements pour étudiants, en en faisant un moteur de croissance stratégique.

Voyons comment le logement pour étudiants peut agir en tant que catalyseur de la création et de l’expansion de programmes, de la promotion des inscriptions, de la revitalisation des campus, ainsi que de l’amélioration de commodités et d’espaces à usage mixte dont bénéficie l’ensemble de la collectivité.

Bien que la gestion des priorités divergentes des diverses parties prenantes soit une tâche complexe, il y a aussi de nombreuses possibilités de collaboration avec des partenaires des secteurs public et privé, dans une optique d’élargissement de l’offre aux étudiants de logements abordables reposant sur des modèles novateurs et axés sur le marché.

Perspectives en matière de logements pour étudiants 

Les plus récentes données émanant de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) font état d’un ralentissement de l’augmentation des loyers sur les principaux marchés des logements destinés à la location au Canada, tandis que le taux d’inoccupation moyen s’établit à 2,2 % à l’échelle nationale².  

Malgré l’imposition de quotas d’étudiants étrangers par le gouvernement fédéral, la pénurie de logements locatifs disponibles sur le marché du logement pour étudiants reste considérable. En 2023, les résidences étudiantes érigées sur un campus et les logements privés pour étudiants se trouvant hors campus accueillaient seulement 16 % du total des étudiants inscrits, tandis que le taux d’inoccupation moyen s’établissait à 1,5 %, soit le plus bas jamais enregistré³.

Forum REIIF estime que 400 000 places dans des logements pour étudiants seront nécessaires au cours des 6 prochaines années, alors que, dans les 20 plus grands marchés universitaires du Canada, 1,5 million d’étudiants rivaliseront pour obtenir l’une des 170 000 places disponibles seulement dans de tels logemements⁴.

Malgré la persistance de la pénurie de logements pour étudiants, si ce marché locatif spécialisé continue de s’essouffler globalement au cours des deux prochaines années, il est probable que davantage d’options abordables seront offertes hors campus, ce qui pourrait induire une baisse de la demande de tels logements sur les campus. C’est ce que montre le tableau 1 ci‑dessous, qui permet de constater que les loyers moyens du marché sont déjà généralement plus abordables pour les étudiants que le loyer moyen des logements qui leur sont spécialement destinés.

Toutefois, sur les principaux marchés de l’Ontario et de la Colombie-Britannique, les mises en chantier de logements ont diminué de 20 % et de 19 % respectivement, comparativement à 2023⁵. Cela nous porte à anticiper un resserrement de l’offre dans ces régions à moyen terme. Ces facteurs donnent aux établissements d’enseignement postsecondaire l’occasion de mettre en œuvre des stratégies en phase avec l’évolution de la conjoncture du marché.

En raison du maintien, voire de la croissance, de la demande de logements pour étudiants, les établissements d’enseignement supérieur devront évaluer leur proposition de valeur pour de tels actifs, en prenant en compte celle qui est offerte sur le marché en général. L’emplacement, la commodité, les activités de socialisation en résidence, le sentiment d’appartenance et la sécurité font encore partie des facteurs de base qui soutiennent la demande de logements pour étudiants.

Les établissements d’enseignement supérieur doivent aussi prendre en compte la façon dont d’autres facteurs – notamment l’offre de commodités nouvelles ou améliorées, l’accessibilité aux moyens de transport en commun, la proximité des commerces de détail, les possibilités d’emploi, les conditions de logement flexibles (y compris celles adaptées aux besoins des familles) et la tarification souple par paliers – peuvent soutenir la demande de logements pour les étudiants canadiens et les étudiants étrangers.

Élargissement de l’offre de logements pour étudiants

Dans le contexte de la chute du nombre d’inscriptions découlant de l’imposition de quotas d’étudiants étrangers par le gouvernement fédéral, certains établissements d’enseignement supérieur s’interrogent quant à la viabilité à court terme d’éventuels projets d’expansion de leur offre de logements pour étudiants. Toutefois, à moyen et à long terme, les établissements d’enseignement supérieur devront nécessairement accroître leur offre de nouveaux logements pour étudiants, ne serait‑ce que pour suivre le rythme de la croissance du nombre des inscriptions d’étudiants canadiens – notamment dans le cas des établissements qui cherchent à attirer des étudiants provenant d’ailleurs dans leur province ou d’autres provinces – de même que le rythme de la croissance future des inscriptions d’étudiants étrangers. Comme il s’agit d’importants projets à forte intensité de capital qui s’échelonnent sur plusieurs années, ils doivent absolument faire abstraction des défis immédiats afin d’évaluer la mesure dans laquelle l’élargissement de leur offre de logements pour étudiants est appelé à jouer un rôle déterminant dans la génération d’une croissance nouvelle.

L’agrandissement du parc de logements pour étudiants n’est toutefois pas sans poser des défis, car les coûts d’aménagement associés à de tels projets augmentent de 5 % à 20 % par année, ce qui, du point de vue des établissements d’enseignement supérieur, peut en compromettre davantage la faisabilité. Le tableau 2, ci‑dessous, illustre cette réalité, qui pourrait être aggravée sous l’effet des tensions commerciales persistantes entre le Canada et les États‑Unis, qui influent sur l’approvisionnement en matériaux de construction.

Établissement de possibilités de partenariats 

Nos professionnels sont à même de repérer les possibilités de partenariats entre des établissements d’enseignement, ou avec des promoteurs privés et des parties prenantes au sein des collectivités, ainsi que d’en faciliter l’établissement. Nous pouvons fournir du soutien à la structuration de partenariats tirant parti des atouts de chaque partie, en vue de l’offre de solutions de logement pour étudiants novatrices. Par ailleurs, en nous appuyant sur les relations que nous entretenons avec des promoteurs privés, nous pouvons contribuer à la conception de projets attrayants pour les investisseurs du secteur privé.

Efficacité opérationnelle et durabilité

Nos équipes peuvent fournir des conseils sur l’optimisation de la conception et de la gestion des logements pour étudiants, aux fins de la réalisation de gains d’efficacité opérationnelle et du renforcement de la durabilité. Elles peuvent notamment prodiguer des conseils quant aux possibilités d’amélioration des activités en cours, aux possibilités de monétisation d’actifs, à la priorisation des travaux d’entretien différés, et aux possibilités d’investissements stratégiques axés sur l’atteinte des cibles climatiques et la réduction des coûts énergétiques.

Mobilisation de capitaux et accroissement des possibilités de financement

Nous avons une excellente connaissance des possibilités de financement et de mobilisation de capitaux offertes aux établissements d’enseignement postsecondaire. Nous pouvons les aider à explorer ces possibilités, de sorte qu’elles puissent les prendre en compte au début de l’étape de conceptualisation de leurs projets, facilitant ainsi leur accès à des sources de financement à faible coût, la promotion de leurs intérêts auprès des marchés financiers et l’obtention des approbations requises en lien avec leurs passifs éventuels.

Modélisation financière et analyse de faisabilité
 

Nos conseillers financiers peuvent mettre au point d’excellents modèles financiers et procéder à des tests de faisabilité détaillés permettant d’explorer des solutions de conception novatrices et d’évaluer la demande pour divers types de logements pour étudiants. En tirant parti de notre connaissance des possibilités de financement des projets d’aménagement de tels logements, ils peuvent en améliorer la faisabilité en recensant les mécanismes de financement durable et en réduisant les coûts à engager par l’établissement.

Analyse immobilière

Nous pouvons aider votre établissement à évaluer ses possibilités stratégiques d’acquisitions et de partenariats pouvant lui permettre d’élargir son offre de logements hors campus en procédant à des analyses et à des évaluations immobilières stratégiques, ainsi qu’en déterminant la meilleure utilisation possible de ses locaux, anciens et nouveaux. 

Élaboration de stratégies et d’analyses de rentabilité

Nos équipes peuvent aider les établissements d’enseignement supérieur à réaliser des études de la demande, tout en déterminant leurs priorités stratégiques et en élaborant des analyses de rentabilité détaillées prenant en compte diverses stratégies d’expansion de leur parc de logements pour étudiants.

Soutien à l’approvisionnement

Que ce soit dans le cadre de partenariats public‑privé, de modèles de prestation de services traditionnels ou de modèles intermédiaires, nous fournissons aux établissements d’enseignement supérieur des services stratégiques de soutien à l’approvisionnement et à la réalisation de transactions, en les aidant à mettre au point des documents attrayants à l’intention du marché et en les soutenant dans leurs négociations en vue de l’établissement d’un partenariat adéquat, tout en gérant leurs risques et en tirant parti des mesures incitatives aux fins de la réalisation des résultats escomptés.

Connaissance des cadres de réglementation en évolution

Comme nous avons une excellente connaissance des cadres de réglementation applicables aux projets d’aménagement de logements pour étudiants, nous pouvons aider les établissements d’enseignement supérieur à s’y retrouver et à gérer les changements aux fins de l’amélioration de leur processus de développement.