Pourquoi plus de terrains? Vous avez surtout besoin d’une stratégie efficace.

Libérons le potentiel des terrains publics grâce à la planification stratégique pour lutter contre la crise du logement au Canada et créer des collectivités polyvalentes et efficaces.

En bref

• Les terrains publics sont sous-utilisés, mais peuvent atténuer la crise du logement au pays grâce à la planification stratégique.
• Les gouvernements doivent adopter une stratégie foncière commune afin d’optimiser leur portefeuille immobilier.
• Gérer efficacement les terrains se conjugue avec les objectifs en matière de logement, d’équité sociale et d’environnement.

Les terrains publics constituent la solution résidentielle la plus méconnue. Comment les gouvernements peuvent changer la donne?

Le mythe autour des terrains

Le discours dominant est clair : nous avons besoin de plus de terrains pour construire davantage de logements. Il s’agit d’une vision politique répandue, mais erronée.

Au Canada, les gouvernements à tous les paliers possèdent à eux seuls des milliers d’acres de terrains urbains. Or, une grande partie demeure sous‑utilisée, en raison de silos internes, de réticences politiques ou de lenteurs administratives. Pourtant, ces terrains pourraient – et devraient – permettre aux gouvernements d’atteindre leurs priorités les plus urgentes, à savoir la construction de logements, l’amélioration des types de bâtiments et des collectivités à usage mixte plus efficaces.

La véritable contrainte n’est pas la rareté des terres, mais plutôt l’absence d’une vision stratégique.

L’étendue des possibilités : les terrains que les gouvernements possèdent actuellement

Les gouvernements détiennent d’importants portefeuilles immobiliers par l’entremise d’organismes municipaux, provinciaux et fédéraux, notamment les commissions et conseils scolaires, les hôpitaux et les sociétés de transport en commun. Bon nombre des terrains sont idéalement situés au sein des collectivités les plus dynamiques, dans lesquelles on peut trouver transport en commun, emplois et services, là où la demande de nouveaux logements est pressante. Ces actifs, des stationnements de surface aux installations vieillissantes, en passant par d’anciens chantiers et des biens immobiliers avec des terrains excédentaires, sont sous‑utilisés et ne figurent pas dans les stratégies globales de logement.

Sans approche stratégique, nous risquons de rater l’occasion offerte par ces sites de nous attaquer à grande échelle à la crise du logement au Canada.

Résultat :  des terrains de grande valeur sont sous-exploités, alors que le besoin de logements est pressant.

Ce qui se passe en l’absence de stratégie

Une stratégie foncière bien définie est cruciale pour optimiser l’utilisation des terrains. L’absence d’une telle stratégie peut avoir des conséquences négatives et nuire à la gestion efficace des terrains et à la résolution de la crise du logement. Voici quelques conséquences de l’absence de stratégie foncière cohérente :

• Possibilités ratées de construction de logements : des terrains de grande valeur servent de stationnements de surface ou sont destinés à des usages à faible valeur.
• Décisions politiques non coordonnées : l’incohérence des règlements peut entraîner la prise de décisions au cas par cas et la méfiance du public.
• Faibles rendements financiers : une gestion foncière déficiente peut empêcher les gouvernements de générer de la valeur à long terme.
• Manque d’alignement sur les objectifs stratégiques plus généraux : les cibles en matière d’abordabilité du logement, d’équité sociale et d’environnement ne sont pas atteintes.
• Scepticisme et surveillance accrus du public : lorsque les décisions foncières semblent arbitraires, les gouvernements perdent toute crédibilité et la confiance de la collectivité.

Ce qui définit une stratégie foncière publique efficace

Bien que chaque stratégie doive être adaptée aux réalités locales, la stratégie foncière publique gagnante s’articule autour de cinq piliers :

1. Registre et classification des biens immobiliers de l’ensemble du portefeuille

• Créer un registre centralisé et à jour de tous les terrains publics, qui comprend des statistiques, l’usage actuel, le zonage, les services et le potentiel de réaménagement.
  
• Classer les sites par catégorie : rétention, transformation, cession ou aménagement en partenariat, selon la valeur stratégique et la faisabilité.

2. Cadre de notation pour l’évaluation et la classification des sites

• Élaborer un outil de notation multicritères pour évaluer l’emplacement de chaque site (accès au transport en commun et aux services), le potentiel commercial, l’adéquation avec les objectifs stratégiques ou en matière de logement, la valeur sociale ou opérationnelle et la faisabilité de projets de réaménagement.
  
• S’appuyer sur une notation objective pour établir et justifier la classification des sites et assurer la cohérence et la transparence.

3. Priorisation ciblée des objectifs

• Définir clairement les objectifs prioritaires et les moyens de les atteindre. Si le logement est la priorité, la stratégie doit viser la construction rapide et de manière économique du plus grand nombre de logements possible.
  
• Prévoir des mécanismes de priorisation précis, par exemple, cibler les sites prisés ou les secteurs négligés.

4. Processus de gouvernance et de prise de décisions

• Déterminer clairement les rôles et les responsabilités des différents acteurs (logement, planification, immobilier, finances) pour coordonner les mesures à prendre.
  
• Mettre en place des processus décisionnels rationalisés, dont des seuils d’approbation par les conseils plutôt que la délégation de pouvoirs.
  
• Demander des rapports publics et des tableaux de bord transparents pour suivre les décisions foncières et les résultats.

5. Mise en œuvre et partenariats

• Doter les gouvernements d’une boîte à outils flexible des modèles de mise en œuvre : baux fonciers, coentreprises, aménagements par phases ou cession avec conditions.
  
• Former un bassin de partenaires préqualifiés dans le domaine de l’aménagement pour accélérer la réalisation des projets et réduire les problèmes liés à la passation de marchés.
  
• Standardiser les modèles d’entente pour faciliter les négociations et protéger les intérêts publics.

Ce que font les juridictions canadiennes

Les gouvernements d’un océan à l’autre reconnaissent que les bonnes intentions ne suffisent pas. La valorisation des terres publiques passe par un cadre stratégique structuré. Chez EY Canada, nous avons mis au point une approche équilibrée qui aide les clients du secteur public à adopter des stratégies proactives pour l’ensemble du portefeuille, plutôt que de prendre des décisions au cas par cas.

Cette approche tient compte des indicateurs économiques et des priorités stratégiques et sociales. Les objectifs varient certes, mais une approche structurée permet de générer les résultats escomptés.

D’ailleurs, la région de York s’en est inspirée pour concevoir un outil qui détermine le meilleur usage pour les propriétés publiques selon les priorités établies par l’utilisateur, y compris la valeur économique, sociale et stratégique. L’outil facilite la prise des décisions d’acquisition et de cession, repère les sites ayant un potentiel d’amélioration de la valeur et priorise les possibilités de partenariat avec les municipalités ou le secteur privé.

L’Université York a emboîté le pas et a créé un outil de priorisation de l’aménagement foncier qui a renforcé la capacité de l’université à prendre des décisions stratégiques en matière d’aménagement foncier, de construction de logements et de partenariats avec des promoteurs privés.

Ces exemples montrent que les stratégies foncières publiques ne doivent pas rester au stade théorique. Dotés des bons outils et de la bonne gouvernance, les différents paliers gouvernementaux peuvent prendre rapidement des décisions éclairées et aligner l’utilisation des terrains sur des objectifs politiques plus larges comme le logement, la durabilité et la gestion responsable des finances.

Par où commencer : une feuille de route pratique

Les gouvernements n’ont pas besoin d’attendre des années ou de dépenser des millions de dollars pour élaborer une meilleure stratégie d’utilisation des terrains. Les petites avancées insufflent de l’élan et renforcent la volonté des politiciens de prendre des mesures plus ambitieuses.

Voici quelques exemples :

• Passer en revue le portefeuille foncier pour établir une base de référence.
• Concevoir et tester un cadre d’évaluation pour un sous‑ensemble de 10 à 15 sites à classer. S’inspirer de l’approche équilibrée d’EY.
• Collaborer avec les services d’entrée de jeu pour aligner les besoins en matière de gestion immobilière sur les objectifs stratégiques en matière de logement.
• Élaborer une analyse de rentabilité des investissements dans les capacités internes, tant sur le plan du financement que des ressources humaines.
• Prioriser un ou deux projets pilotes pour montrer les progrès réalisés.

Conclusion : les terrains sont déjà là

Le secteur public du Canada possède un atout considérable, pourtant sous‑utilisé : ses terrains. Pour exploiter son potentiel, il faut laisser de côté les approches traditionnelles comme l’expropriation, les problèmes de rezonage et les processus de planification sans fin. Une transformation audacieuse est de mise et il faut voir les terrains comme une ressource stratégique et non comme des biens détenus passivement.

La mise en œuvre d’une stratégie foncière publique cohérente axée sur l’action doit aller au‑delà de la simple gestion; elle doit générer plus rapidement des solutions plus intelligentes et plus équitables en matière de logement. Un tel changement est essentiel pour s’attaquer aux défis pressants auxquels nous faisons face en matière de logement. L’avenir du logement au Canada réside dans notre capacité à cesser d’être de simples propriétaires fonciers pour devenir des leaders proactifs de la gestion foncière, en exploitant les ressources existantes au profit de toutes les collectivités.