Immobilier commercial – Renforcer la résilience maintenant pour prospérer demain

Sous l’effet des dynamiques commerciales et socioéconomiques qui sont à l’œuvre, des progrès technologiques et de l’avènement d’enjeux mondiaux inédits, des changements transformationnels sont en cours dans le secteur de l’immobilier commercial.

C’est tout le secteur qui doit faire face à l’onde de choc provoquée par la hausse de la demande de logements à prix abordable. Ce défi est d’autant plus difficile à relever qu’il s’inscrit dans le contexte de la pénurie de talents à l’échelle nationale, tandis que bien des membres des divers corps de métier du secteur de la construction approchent de l’âge de la retraite, sur la toile de fond du vieillissement de la population active du Canada.

Par ailleurs, les enjeux de durabilité environnementale sont devenus des sources de préoccupations incontournables. Tandis que les parties prenantes privilégient de plus en plus les initiatives à caractère écologique, les sociétés immobilières sont contraintes de composer avec l’évolution des cadres de réglementation et des attentes sur les marchés. Pour stimuler la génération de valeur à long terme et la résilience, il est devenu essentiel d’intégrer des pratiques durables aux activités de base.

La pandémie de COVID‑19 a également laissé des marques indélébiles dans le secteur, en plombant la demande d’espaces de bureau et de commerce de détail, dans un contexte où les entreprises se tournent vers des modèles de travail hybrides. Un tel revirement de situation oblige les entreprises à réévaluer leurs stratégies locatives et la conception de leurs environnements de travail, ainsi qu’à optimiser l’utilisation de ceux ci, de façon à s’adapter à la nouvelle réalité.

Les sociétés immobilières doivent concilier ces grandes tendances avec des facteurs macroéconomiques de plus grande portée – tels que la volatilité des taux d’intérêt, les pressions inflationnistes, la hausse des coûts d’investissement, la baisse de valeur des actifs, l’accélération du phénomène des mises en vente d’actifs et le ralentissement de l’activité transactionnelle –, tout en cherchant encore de nouvelles façons d’accroître leur rentabilité et leur durabilité.

Chez EY, nous recommandons aux entreprises d’adopter une approche globale axée sur le renforcement de leur résilience, au lieu de s’attaquer séparément à ces enjeux. Une telle approche doit reposer sur des changements fondamentaux sur le plan de la culture organisationnelle, notamment sur l’adoption d’un environnement de gestion du changement, la promotion d’une culture valorisant l’exercice de la pensée critique et le développement de la capacité d’adaptation. En se concentrant ensemble sur quatre axes fondamentaux, les sociétés canadiennes du secteur de l’immobilier commercial peuvent renforcer leurs activités et soutenir durablement leur réussite, même dans des contextes dont l’évolution est imprévisible.

Nous définissons ces dimensions sous l’angle de quatre axes critiques :

1^er axe – La résilience des actifs physiques

Le secteur immobilier génère des répercussions environnementales considérables. Selon les prévisions établies par Lloyd, à l’échelle mondiale, le montant des pertes économiques découlant d’événements climatiques extrêmes pourrait s’élever à 5 billions de dollars US au cours des cinq prochaines années, s’agissant d’une augmentation annuelle de 5 % à 7 % des pertes occasionnées par des catastrophes naturelles et des phénomènes climatiques extrêmes⁵^, ⁶.

L’accroissement des exigences des autorités de réglementation, des marchés financiers et des parties prenantes pousse les sociétés du secteur de l’immobilier commercial à réduire leurs émissions de gaz à effet de serre et à publier leurs plans de transition, entre autres. Tandis qu’elles doivent composer avec tous ces changements, les sociétés du secteur de l’immobilier commercial sont amenées à prendre en considération de nombreux aspects.

En voici quelques exemples :

En vertu des règles du Conseil des normes internationales d’information sur la durabilité (ISSB), le Canada a le pouvoir de définir ses propres exigences de conformité. Les règles prescrites par la directive de l’Union européenne sur la publication d’informations en matière de durabilité par les entreprises sont entrées en vigueur en 2024. Les règles de la SEC sur la présentation de l’information en matière de durabilité, qui entreront en vigueur en 2025, imposeront l’obtention d’une assurance limitée pour les sociétés et grandes sociétés assujetties aux règles de dépôt accéléré. Les sociétés du secteur de l’immobilier commercial doivent donc se préparer à faire preuve de plus de rigueur dans la présentation des informations à communiquer relativement à leurs processus et à leurs systèmes en matière de durabilité et de changements climatiques.

Loin de se résumer à de simples exercices de conformité, de telles initiatives peuvent servir de catalyseurs favorisant le dégagement d’un avantage concurrentiel, en stimulant l’innovation et l’excellence opérationnelles. Des stratégies reposant notamment sur l’adoption de solutions écotechnologiques, la réalisation d’investissements dans des pratiques de construction écologiques, la mise en œuvre de mesures d’efficacité énergétique, l’exécution de scénarios sur l’évolution des risques climatiques et l’établissement de solides plans d’adaptation des actifs permettent non seulement d’atténuer les risques, mais également de favoriser les économies de coûts, l’amélioration de l’attractivité des actifs et la création de marqueurs de différenciation sur les marchés. En tirant parti de telles possibilités, les entreprises peuvent montrer la voie à suivre en matière de développement durable, en établissant de nouveaux référentiels sectoriels et en récoltant les bénéfices de l’application d’une approche de gestion immobilière résiliente et tournée vers l’avenir.

Comment procéder à la mise en œuvre?

• Intégrez la durabilité au centre de votre stratégie organisationnelle, de votre raison d’être et de votre processus de création de valeur.
• Transformez votre entreprise et sa chaîne de valeur afin d’accélérer sa transition, en optimisant sa valeur opérationnelle et ses retombées durables.
• Gérez et évaluez les changements requis en vue de l’intégration de la durabilité à l’échelle organisationnelle, en vous appuyant sur des simulations de risques climatiques et la planification de mesures d’adaptation.
• Communiquez vos objectifs et réalisations aux parties prenantes, en toute transparence, de façon à gagner leur confiance.
• Envisagez de mettre rapidement en œuvre des procédures de déclaration et de certification de l’information en matière de durabilité, tout en testant vos contrôles et en élaborant un plan de transformation.

2^e axe – La résilience numérique

Sous l’effet de l’adoption de directives axées sur la réduction des coûts et de priorités en matière de durabilité, de même qu’en raison de la nécessité d’améliorer les expériences utilisateur et de prendre de meilleures décisions reposant sur des données, de nombreuses sociétés immobilières se sont trouvées engagées dans un processus de transformation numérique.

Le monde change rapidement, et les entreprises s’efforcent d’acquérir des connaissances en temps réel. Ainsi, elles sont notamment amenées à évaluer comment et quand elles doivent exploiter des technologies immobilières pouvant leur permettre de gérer efficacement leurs biens immobiliers, leurs activités de maintenance et leurs communications avec les locataires. Il s’agit également de mettre en évidence les stratégies reposant sur l’utilisation de jumeaux numériques, de l’intelligence artificielle (IA) générative et de l’apprentissage automatique qui peuvent, et doivent, contribuer à la réalisation de gains d’efficacité opérationnelle.

Au fil de l’évolution du secteur de la construction, la mise au point de nouvelles technologies immobilières – pouvant s’agir aussi bien de bâtiments intelligents que de jumeaux numériques – permet de tirer parti de la transformation numérique de façon à renforcer la résilience, grâce à une centralisation des données orientée vers la prise de décisions et la réduction des coûts. Les sociétés immobilières sont toutefois amenées ainsi à sélectionner soigneusement leurs outils en fonction des défis particuliers qu’elles s’efforcent de surmonter.

Pour en arriver à sélectionner et à déployer les bons outils, à maximiser les avantages qu’ils procurent et à tirer un rendement optimal de leurs investissements, elles doivent absolument analyser leurs besoins particuliers. Les sociétés immobilières dont le système de gestion immobilière est compartimenté peuvent difficilement prendre en temps réel des décisions éclairées reposant sur des données qui favorisent la réalisation d’économies de coûts.

En réunissant la bonne combinaison de solutions technologiques, il est possible de transformer des actifs immobiliers en espaces intelligents, efficaces et durables.

Tandis que les actifs immobiliers deviennent plus interconnectés et de plus en plus dépendants des infrastructures numériques, les risques de cyberattaques augmentent, de sorte que la cybersécurité se transforme en une composante essentielle de la résilience numérique. Dans un univers de risques en perpétuelle évolution, les cybermenaces font peser des risques considérables sur l’intégrité et la fiabilité des activités immobilières. Dans le cadre de leurs initiatives de transformation numérique, les sociétés immobilières doivent donc impérativement adopter une approche axée sur la « résilience dès la conception ». Cette stratégie proactive suppose l’intégration des considérations en matière de cybersécurité aux étapes de la planification et de la mise en œuvre des projets technologiques, de sorte que des mesures de protection en viennent à constituer une composante fondamentale de l’architecture des systèmes, plutôt que des ajouts intégrés rétrospectivement.

Comment procéder à la mise en œuvre?

• Établissez une feuille de route complète de la transformation numérique axée sur l’optimisation de l’intégration des données, la réalisation de gains d’efficacité opérationnelle et le rehaussement de l’expérience des occupants.
• Recourez à l’analytique avancée pour recueillir des informations sur les tendances du marché, les habitudes des locataires et les efficiences opérationnelles. Il est ainsi possible de prendre des décisions stratégiques éclairées et de découvrir de nouvelles possibilités de croissance et d’optimisation.
• Intégrez la cybersécurité et les normes d’application des pratiques exemplaires en matière de protection des renseignements à caractère personnel en tant que composantes fondamentales de la transformation numérique de votre entreprise.

3^e axe – La résilience financière

La conjoncture macroéconomique et les effets persistants de la pandémie ont engendré des difficultés financières considérables dans le secteur immobilier. Des études révèlent que les fluctuations de taux d’intérêt peuvent mener à une plus grande volatilité et influer sur la valeur des actifs immobiliers à court terme, tout en faisant peser sur les sociétés immobilières, à moyen et à court terme, des risques de marché, des risques de liquidité et des risques de crédit. Bien que les tendances actuelles aillent dans le sens d’une stabilisation des taux d’intérêt au Canada, le renforcement proactif de leur résilience financière reste un engagement essentiel pour les sociétés immobilières.

Comment procéder à la mise en œuvre?

• Établissez des modèles permettant de détecter la volatilité des taux d’intérêt et d’y faire face.
• Mettez en œuvre de solides stratégies d’optimisation des flux de trésorerie et d’amélioration de l’agilité financière.
• Adoptez une approche stratégique en matière de financement durable et de planification fiscale, de façon à ouvrir la voie à de nouvelles possibilités et à de nouveaux gains d’efficience.
• Explorez les options de transaction d’actifs qui cadrent avec vos objectifs stratégiques.
• Renforcez la structure du capital de votre entreprise, améliorez l’accès aux marchés financiers et établissez des partenariats stratégiques. Envisagez également de procéder à une restructuration financière permettant de libérer des capitaux et d’améliorer la situation de liquidité de votre entreprise.
• Repérez d’éventuels partenaires d’affaires ou cibles d’acquisition pouvant permettre de réaliser des synergies et de renforcer la résilience financière.

4^e axe – La résilience de la main d’œuvre

Selon l’indice EY de l’évolution du milieu de travail (EY Future Workplace Index), les bureaux continuent de jouer un rôle essentiel puisque 99 % des répondants au sondage indiquent que les employés sont soit tenus de travailler au bureau au moins deux jours par semaine, soit encouragés à le faire. Même ainsi, l’application permanente de cette approche hybride entraîne un rééquilibrage dans tout le secteur immobilier.

Les taux d’utilisation des bureaux tournent actuellement autour de 50 % par rapport à ceux de l’avant‑pandémie¹. Comme les entreprises n’ont plus besoin d’une superficie de bureau aussi grande qu’auparavant, elles rationalisent leurs parcs immobiliers.

Nombre de grandes entreprises en sont à évaluer des stratégies d’établissement de plateformes qui les amèneraient à s’installer dans de nouvelles villes pour attirer de nouveaux talents ou à sortir de marchés où les coûts sont élevés. Elles utilisent différemment leurs bureaux, 57 % des employeurs appliquant des principes de conception dans le réaménagement d’espaces adaptés aux nouveaux modes de travail².

Tandis que les environnements opérationnels poursuivent leur évolution, de tels changements au sein de la main‑d’œuvre se répercuteront également sur les travailleurs du secteur immobilier. Comme l’IA, les technologies et l’automatisation sont en perpétuelle évolution, les employés devront mieux se familiariser avec ces domaines, de façon à pouvoir en prendre en charge la mise en œuvre, l’intégration et la gestion. Pour tirer le meilleur parti des possibilités technologiques, les professionnels de l’immobilier doivent être en mesure d’exploiter les données et l’analytique prédictive aux fins de la prise de décisions reposant sur des informations.

Tandis que les entreprises repensent leurs stratégies à l’égard de leurs environnements de travail, de façon à en tirer des résultats sur le plan opérationnel, les sociétés immobilières peuvent renforcer la résilience de la main‑d’œuvre.

Comment procéder à la mise en œuvre?

• Accordez la priorité aux programmes de perfectionnement et de recyclage des compétences, de sorte que votre main‑d’œuvre puisse acquérir des compétences de pointe en matière d’IA, de technologies et d’automatisation, en se préparant ainsi à faire face au monde numérique de demain.
• Procédez à l’intégration des données émanant des systèmes de gestion immobilière, des suites de solutions de soutien à la productivité et des systèmes RH, de façon à favoriser la prise de décisions stratégiques éclairées à l’égard des environnements de travail.
• Exploitez l’analytique de données dans une optique d’optimisation des parcs immobiliers intégrant des modèles de travail hybrides, de façon à assurer une utilisation efficace des locaux, tout en répondant aux besoins des employés et en veillant à leur bien‑être.
• Appliquez des principes de conception favorisant la collaboration et l’engagement, en intégrant la technologie aux fins de l’établissement d’environnements adaptables à l’évolution des méthodes de travail.

Par où commencer le parcours de renforcement de la résilience de votre entreprise

L’analyse de l’état de résilience d’une entreprise commence par le repérage de ses lacunes en la matière à l’échelle organisationnelle. Le groupe Consultation – Risques d’EY peut aider votre entreprise à évaluer ses lacunes en matière de résilience et à élaborer une feuille de route assurant sa résilience à l’avenir.

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