DPH u prodeje (ne)stavebních pozemků

DPH u prodeje (ne)stavebních pozemků

11. března 2024
Předmět Tax Alert
Kategorie DPH, nepřímé daně

Zobrazit zdroje

Nejvyšší správní soud ve svém aktuálním rozsudku, č.j. 4 Afs 64/2023-44 (ZDE), posuzoval osvobození od daně při dodání nezastavěných pozemků.

Plátce uplatnil při prodeji pozemků osvobození od DPH, protože pozemky nepovažoval za stavební. Argumentoval zejména absencí (i) subjektivního záměru zhotovit na nich konkrétní stavbu a (ii) potřebného správního úkonu.

NSS konstatoval, že pro uplatnění osvobození od DPH není rozhodující existence subjektivního záměru zhotovit na pozemku konkrétní (jasně specifikovanou) stavbu. Potvrdil naopak, že krajský soud správně vymezil 2 podmínky, při jejichž splnění lze pozemek označit za stavební, podléhající DPH:

  1. Na daném pozemku má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí. Rozsudek s odkazem na judikaturu SDEU dovozuje, že stěžejní je úmysl smluvních stran. Pro splnění této podmínky soudům ale postačovaly relativně obecné indicie, zejména znalecké ocenění pozemků (ve spojení s finální výší prodejních cen) a také skutečnost, že si kupující uplatnili nárok na odpočet DPH. Svůj závěr soudy podpořily i odkazem na to, že si plátce před prodejem vyžádal územně plánovací informaci o zastavitelnosti pozemků.
  2. Daný pozemek byl předmětem stavebních prací nebo správních úkonů za účelem zhotovení takové stavby. NSS potvrdil, že správním úkonem je i samotný územní plán (což plátce ani nerozporoval).

V praxi se při prodeji pozemků často setkáváme s hraničními případy, kdy není splnění podmínek pro (ne)uplatnění DPH zcela jasné. Kromě otázky faktické využitelnosti konkrétních parcel pro budoucí výstavbu mohou být problematické například existující stavby, resp. jejich zvažovaná demolice, či rozsah tzv. funkčního celku, který slouží k provozu konkrétní stavby.

Nesprávné osvobození znamená významné riziko pro prodávajícího, zatímco nesprávné uplatnění odpočtu DPH představuje riziko pro kupujícího. Doporučujeme proto věnovat zvýšenou pozornost nejen správné dokumentaci převáděných pozemků a jejich stavu, ale i dalším opatřením, která mohou uvedená rizika minimalizovat.

Jak jsme Vás již informovali (ZDE), připravovaná novela ZDPH od roku 2025 by měla pravidla pro osvobození dodání pozemků od DPH upravit nově, aktuální verze nicméně uvedené sporné oblasti neodstraňuje.  

Rádi s Vámi prodiskutujeme konkrétní situace. V případě dotazů se prosím obraťte na autory článku nebo na další členy týmu EY, se kterými spolupracujete.

Autoři:

David Kužela

Lenka Doležalová

  • Tax Alert - English

    VAT on the sale of (non-)building land

    The Supreme Administrative Court, in its recent judgment No. 4 Afs 64/2023-44 (HERE), considered the tax exemption for the supply of undeveloped land.

    The taxpayer claimed VAT exemption on the sale of land because he did not consider the land to be construction land. In particular, he argued that there was no (i) subjective intention to construct a specific building on the land and (ii) necessary administrative action.

    The SAC held that the existence of a subjective intention to construct a specific (clearly specified) building on the land is not decisive for the application of VAT exemption. On the contrary, it confirmed that the Regional Court had correctly defined two conditions which, if met, would qualify the land as a building land that is subject to VAT:

    1. A building is to be constructed on the land in question which is firmly connected to the ground. The judgment, referring to the case law of the CJEU, concludes that the intention of the parties to the contract is central. However, relatively general evidence, in particular the expert valuation of the land (in conjunction with the final sale price) and the fact that the purchasers claimed a VAT deduction, was sufficient for the courts to satisfy this condition. The courts also supported their conclusion by reference to the fact that the taxpayer had requested planning information on the buildability of the land before the sale.
    2. The land in question was subject to building works or administrative acts for the purpose of constructing such a building. The Supreme Administrative Court confirmed that the administrative act was the zoning plan itself (which was not disputed by the taxpayer).

    In practice, when selling land, we often encounter borderline cases where the conditions for (non-)application of VAT are not entirely clear. In addition to the question of the actual usability of specific plots of land for future construction, there may be problematic issues such as existing buildings or their contemplated demolition, or the extent of the so-called functional unit used for the operation of a specific building.

    Incorrect exemption poses a significant risk to the seller, while incorrect application of VAT deduction poses a risk to the buyer. We therefore recommend that you pay close attention not only to the proper documentation of the land being transferred and its condition, but also to other measures that can minimise these risks.

    As we have already informed you (HERE), the forthcoming amendment to the VAT Act from 2025 should amend the rules for VAT exemption of land supply, however, the current version does not eliminate the above mentioned areas of dispute.  

    We will be happy to discuss specific situations with you. If you have any questions, please contact the authors of this article or other members of the EY team with whom you work.

    Authors:

    David Kužela

    Lenka Doležalová