Specifika vyřazování staveb či jejich technického zhodnocení

Specifika vyřazení nemovité věci nebo jejího technického zhodnocení

Daňová zůstatková hodnota prodaného nebo likvidovaného hmotného majetku je dle zákona o daních z příjmů zpravidla daňově uznatelným nákladem. Ne ve všech případech to však platí a existuje mnoho pravidel a výjimek, které daňovou uznatelnost daňové zbytkové hodnoty prodaného nebo likvidovaného hmotného majetku omezují.

V souvislosti s nemovitým majetkem a jeho technickým zhodnocením se nejčastěji setkáváme s následujícími situacemi, z nichž některé mohou být problematické z pohledu daně z příjmů právnických osob:

1. Prodej nemovitostí

Prodej nemovitosti je standardním převodem vlastnictví k nemovité věci. Prodej nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí a nakládání s ní se pro účely účetnictví účtuje ke dni podání žádosti o vklad převodu do katastru nemovitostí. Režim daně z příjmů právnických osob se pak obecně řídí účetním přístupem. Ačkoliv se tento způsob nakládání s nemovitostmi nemusí zdát problematický, je třeba si dát pozor například v situaci prodeje několika nemovitostí najednou. V závislosti na tom, zda jsou nemovitosti evidovány v katastru nemovitostí či nikoliv, se může datum vyřazení lišit.

2. Likvidace nemovitého majetku

Doba likvidace nemovitosti není konkrétně stanovena účetními ani daňovými předpisy. Dle rozhodnutí Nejvyššího správního soudu 7 Afs 132/2022-22 (více v našem upozornění ZDE) by se dalo argumentovat, že stavba logicky zaniká v právním smyslu, pokud dojde ke zničení souvisejících obvodových zdí prvního patra. Kromě níže popsaných specifických případů likvidace je zůstatková hodnota daně obecně daňovým nákladem.

3. Likvidace nemovité věci v souvislosti s výstavbou nové nemovité věci nebo jejím technickým zhodnocením

V případě, že je nemovitý majetek zcizen v souvislosti s výstavbou nové nemovité věci nebo jejím technickým zhodnocením, musí být daňový zůstatek zcizeného nemovitého majetku zahrnut do pořizovací ceny nového nemovitého majetku nebo jeho technického zhodnocení. Zákon o daních z příjmů od poloviny roku 2017 jasně stanoví, že daňový zbytkový kapitál likvidovaného nemovitého majetku je zahrnut do pořizovací ceny nového nemovitého majetku – není zde výslovné ustanovení o zásobách, které GFŘ přebíjí výkladem publikovaným v roce 2023 (více ZDE). V takovém případě se mohou daňové a účetní náklady na pořízení nemovitého majetku lišit.

4. Likvidace z důvodu poškození

V případě vzniku škody (za předpokladu, že škoda není živelnou pohromou nebo nebyla způsobena neznámým pachatelem podle policejního potvrzení) lze zbytkovou hodnotu daně uplatnit pouze jako náklad do výše náhrady škody (např. u pojišťovny).

5. Likvidace technického zhodnocení pronajatých prostor k ukončení nájmu

Ke dni ukončení nájmu nebo při odvolání souhlasu vlastníka s daňovým odpisováním představuje daňový zůstatek technického zhodnocení pro nájemce daňový náklad pouze do výše náhrady nákladů vynaložených na toto technické zhodnocení. Ve většině případů je však vrácená částka (pokud vůbec nějaká) výrazně nižší než daňová zůstatková hodnota zaznamenaná nájemcem, a proto část daňové zůstatkové hodnoty není pro nájemce zpravidla daňově uznatelná.

Dle pokynu GFŘ D-59 lze daňové uznatelnosti daňové zbytkové hodnoty dosáhnout i v případě, že nájemce na konci nájmu uvede pronajatou věc do původního stavu. Odpočet daně bylo možné uplatnit ve zdaňovacím období, ve kterém došlo k uvedení do původního stavu. Pokyny GFŘ sice nejsou právně závazné, ale správce daně se jimi v praxi zpravidla řídí.

6. Následné technické zlepšení

Pokud dojde k následné rekonstrukci vlastněných nebo pronajatých prostor, stávající technické zhodnocení, i když je obvykle odstraněno, nelze zlikvidovat pro účetní nebo daňové účely. Naopak, náklady na takové odstranění jsou obvykle považovány za další technické zlepšení.

Ve všech případech by měl mít daňový subjekt k dispozici doklad (včetně fotodokumentace) prokazující nakládání s příslušným majetkem.

Pro úplnost uvádíme, že pokud poplatník pozbyl vlastnické právo k nemovité věci podléhající dani z nemovitých věcí nebo pokud tato nemovitá věc přestala existovat, musí daňový subjekt tuto skutečnost oznámit správci daně do 31. ledna následujícího roku. To neplatí, pokud poplatník zůstává daňovým subjektem v územním obvodu téhož finančního úřadu ve vztahu k ostatním nemovitým věcem a podá daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání, v němž je uvedena změna.

Závěrem bychom rádi dodali, že výše uvedený stručný komentář nemůže nahradit podrobné daňové posouzení konkrétní situace.

V případě dotazů se obracejte na autory tohoto článku nebo na daňový tým EY, se kterým pravidelně spolupracujete.

Autoři:

Ladislava Zamazalová

Zuzana Mikulová