Questionsfiscales@EY : spécial patrimoine familial – octobre 2022

Gael Melville, Vancouver, Jennifer Chandrawinata et Maureen De Lisser, Toronto

Au cours des derniers mois, le gouvernement fédéral a annoncé des modifications aux mesures fiscales touchant les acheteurs et les rénovateurs de maisons. Certaines de ces modifications, tel le nouveau compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, offrent davantage d’options permettant aux acheteurs d’épargner en vue d’une mise de fonds pour leur maison. D’autres, comme le crédit d’impôt pour la rénovation d’habitations multigénérationnelles, visent à améliorer l’offre et l’abordabilité en matière de logement.¹

Si vous songez à acheter une maison dans un avenir rapproché, il est important que vous connaissiez les programmes qui s’offrent à vous ainsi que les récentes modifications afin de ne rien oublier lors de votre planification financière.

Utilisation des épargnes d’un régime enregistré pour l’achat d’une première habitation

Régime d’accession à la propriété

Aperçu

Le Régime d’accession à la propriété (le « RAP ») est un programme bien établi qui a été instauré en 1992. Si vous êtes un acheteur d’une première habitation, le RAP vous permet de retirer jusqu’à 35 000 $ d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour en financer l’achat. Vous êtes considéré comme achetant pour la première fois une habitation si ni vous, ni votre époux ou conjoint de fait n’étiez propriétaire d’une habitation vous servant de lieu de résidence principal au cours de l’une des cinq années civiles commençant avant la date du retrait.

Si vous achetez une nouvelle habitation d’accès plus facile ou mieux adaptée pour une personne handicapée, vous pouvez vous prévaloir du RAP sans avoir à respecter les conditions susmentionnées.

Si vous retirez des fonds de votre REER dans le cadre du RAP, vous devez acquérir l’habitation avant le 1er octobre de l’année suivant celle du retrait. Aucun impôt n’est perçu sur les fonds retirés du REER en vertu de ce régime. Toutefois, en retirant des fonds de votre REER dans le cadre du RAP, vous renoncez au revenu qui aurait pu être tiré de ces fonds ainsi qu’à l’accumulation à imposition reportée s’y rapportant. Vous pouvez annuler votre participation au régime si vous n’achetez ou ne construisez pas une habitation admissible ou si vous devenez non-résident avant d’acheter ou de construire une habitation admissible. Si vous annulez votre participation, vous devez rembourser le montant retiré de votre REER avant le 31 décembre de l’année qui suit l’année de votre retrait.²

Vous devez reverser ces fonds à votre REER dans un délai d’au plus 15 ans à compter de la deuxième année civile suivant celle du retrait. L’ARC vous fera parvenir un relevé annuel qui vous indiquera le montant minimum que vous serez tenu de rembourser. Si vous ne remboursez pas le montant minimum intégralement, la différence doit être incluse dans votre revenu pour l’année en cause. Le remboursement annuel pourra être effectué dans les 60 premiers jours de l’année suivante. Une cotisation à un REER effectuée moins de 90 jours avant un retrait n’est généralement pas déductible.

Des modifications législatives, qui s’appliquent aux retraits effectués après 2019, vous permettent d’être de nouveau admissible, dans certaines circonstances, au RAP à la suite de l’échec d’un mariage ou d’une union de fait, même si vous ne satisfaites pas par ailleurs au critère de l’acheteur d’une première habitation.

Diverses conditions doivent être remplies. Par exemple, au moment où vous effectuez un retrait d’un REER dans le cadre du RAP, vous devez vivre séparé de votre époux ou conjoint de fait depuis au moins 90 jours en raison de l’échec de votre mariage ou de votre union de fait. De plus, vous devez avoir commencé à vivre séparé au cours de l’année civile où le retrait est fait ou au cours d’une des quatre années civiles précédentes.

Si le montant retiré ne satisfait pas par ailleurs aux critères d’admissibilité dans le cadre du RAP, il ne sera pas inclus dans votre revenu, pourvu qu’il soit remboursé dans un REER avant la fin de la deuxième année civile qui suit l’année du retrait. D’autres conditions et règles s’appliquent selon les circonstances.

Achat d’une copropriété – modification proposée au Régime d’accession à la propriété 

Si vous prévoyez utiliser le RAP pour acheter un logement en copropriété nouvellement construit, vous devriez connaître la récente modification proposée aux règles du régime.³ La proposition permettra aux acheteurs d’un nouveau logement en copropriété, qui pourraient se retrouver à la merci de retards de construction, de respecter plus facilement les délais prévus pour les retraits dans le cadre du RAP.

Les acheteurs de logements en copropriété nouvellement construits sont souvent autorisés à emménager avant la date d’achèvement final ou de clôture. En vertu des règles actuelles du RAP, un retrait d’un REER ne peut être admissible au RAP que s’il est effectué au plus tard 30 jours après l’acquisition de l’habitation. Toutefois, selon une règle spéciale, un logement en copropriété est réputé avoir été acquis le jour où le particulier a le droit d’en prendre possession.⁴ Ainsi, si le particulier retire des fonds d’un REER au moment de l’achèvement final ou de la clôture et que la date du retrait se situe plus de 30 jours après la date de prise de possession, le retrait ne peut pas être effectué dans le cadre du RAP et sera plutôt inclus dans le revenu du particulier.⁵

C’est ce qui s’est produit dans l’affaire Chitalia c. La Reine, alors que l’acheteur a emménagé dans son nouveau logement en copropriété le 3 novembre 2011, mais n’a pas effectué de retrait d’un REER avant le 12 janvier 2012 en prévision de la date de clôture du 20 janvier 2012. La Cour a reconnu que, même si la version du formulaire de l’ARC utilisée à l’époque était trompeuse, elle devait donner effet au libellé de la Loi de l’impôt sur le revenu, selon lequel le retrait n’était pas admissible au RAP.⁶

En vertu des modifications proposées, le jour où le particulier a réellement acquis un logement en copropriété, c’est-à-dire la date d’achèvement final ou de clôture, constituera le dernier jour où le retrait d’un REER dans le cadre du RAP peut avoir lieu.⁷ En outre, selon cette modification, le particulier devra résider au Canada jusqu’au moment de l’acquisition du logement en copropriété, plutôt qu’au moment où il en prend possession.

Compte d’épargne libre d’impôt

Le compte d’épargne libre d’impôt (« CELI ») n’a pas été spécialement conçu pour les acheteurs d’une habitation, mais tous les résidents canadiens de 18 ans ou plus devraient envisager d’intégrer un CELI à leur stratégie de placement.⁸ L’avantage fiscal ne prend pas ici la forme de cotisations déductibles d’impôt, mais celle de la non-imposition de la croissance des fonds investis.

Le mécanisme du CELI est simple :

• Vous pouvez actuellement cotiser jusqu’à 6 000 $ chaque année.⁹ Si, dans une année donnée, vous ne versez pas la cotisation maximale, vous pouvez vous prévaloir des droits de cotisation inutilisés dans toute année subséquente. Le plafond de cotisation cumulatif pour 2022 est de 81 500 $.
• Le revenu et les gains en capital gagnés au sein du CELI ne sont pas assujettis à l’impôt, même lorsqu’ils en sont retirés.
• Vous pouvez effectuer des retraits en tout temps et les utiliser à n’importe quelle fin – comme mise de fonds à l’achat d’une nouvelle maison, par exemple – sans être imposé.
• Les sommes retirées du CELI, qu’elles soient prélevées sur le revenu ou sur le capital, viennent accroître vos droits de cotisation pour l’année suivante. Autrement dit, vous pouvez, dans une année ultérieure, cotiser de nouveau toutes les sommes retirées sans incidence sur vos droits de cotisation annuels. De nouvelles cotisations dans la même année pourraient donner lieu à une cotisation excédentaire, laquelle serait assujettie à un impôt de pénalité. 

Les placements admissibles pour les CELI sont les mêmes que pour les REER et les autres régimes enregistrés.¹⁰ Les cotisations en nature sont permises, comme dans le cas des REER. Sachez toutefois que les gains cumulés sur les biens transférés dans un CELI seront réalisés au moment du transfert et imposables, tandis que la déduction des pertes accumulées sera refusée.

Comme dans le cas des REER et des FERR, un impôt de pénalité spécial équivalant à 50 % s’applique à un placement interdit ou à un placement non admissible détenu par un CELI, et un impôt spécial équivalant à 100 % s’applique à certains avantages reçus relativement à un CELI. Sachez que si les activités d’un CELI consistent à exploiter une entreprise, le revenu connexe gagné dans le CELI sera imposable.

L’ARC fait le suivi de vos droits de cotisation et les indique chaque année dans votre avis de cotisation. Comme dans le cas des REER, les cotisations excédentaires que vous pourriez verser seront assujetties à un impôt de pénalité de 1 % par mois jusqu’à ce vous remédiiez à la situation. Si vous devenez non-résident du Canada, un impôt de pénalité semblable équivalant à 1 % s’appliquera à toute cotisation que vous versez à votre CELI pendant que vous êtes non-résident.

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété

Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (le « CELIAPP ») a été proposé dans le budget fédéral de 2022. Le 9 août 2022, le ministère des Finances a publié des propositions législatives et des renseignements généraux concernant le CELIAPP. Les propositions faisaient l’objet d’une consultation publique jusqu’au 30 septembre 2022.¹¹ Le gouvernement s’attend à ce que le CELIAPP devienne accessible aux Canadiens en 2023.

Le CELIAPP est un nouveau type de compte enregistré permettant aux Canadiens d’épargner en vue d’une mise de fonds pour leur première maison. Il comporte des caractéristiques bien connues des particuliers qui investissent déjà dans des REER et des CELI, notamment les déductions de cotisations et les plafonds de cotisation annuels. Les retraits admissibles effectués en vue d’acheter une première propriété seront non imposables. Même si le CELIAPP a été conçu avant tout pour les acheteurs d’une première habitation, vous pourriez tout de même y être admissible comme tel si vous n’avez pas été propriétaire d’une habitation depuis plusieurs années.

Le CELIAPP se distingue des moyens existants d’épargner en vue d’une mise de fonds en ce que les fonds qui y sont versés, s’ils sont utilisés aux fins prévues, ne sont pas assujettis à l’impôt sur le revenu; les cotisations initiales donnent droit à une déduction d’impôt, ce qui signifie qu’elles sont prélevées sur un revenu avant impôt et que les retraits ne sont pas imposables. Cette structure diffère de celle des REER, qui offre plutôt une possibilité de report d’impôt, et de celle des CELI, dans le cadre de laquelle les cotisations sont prélevées sur un revenu après impôt.

Qui peut ouvrir un CELIAPP?

Vous pouvez ouvrir un CELIAPP si vous résidez au Canada et remplissez les conditions suivantes :

• vous avez au moins 18 ans;
• vous êtes considéré comme un acheteur d’une première habitation.

Aux fins des règles relatives aux CELIAPP, vous êtes considéré comme un acheteur d’une première habitation si, à un moment donné au cours de la partie de l’année civile précédant l’ouverture du compte ou à tout moment durant les quatre années précédentes, vous n’avez pas vécu dans une habitation admissible comme lieu principal de résidence.¹² Cette définition s’applique que vous soyez propriétaire d’une habitation, conjointement avec une autre personne ou autrement, ou que vous déteniez un droit dans celle-ci. Cependant, elle ne s’appliquera pas si vous détenez le droit d’acquérir un droit inférieur à 10 % dans l’habitation admissible.

Quels sont les plafonds de cotisation?

À compter de 2023, vous pouvez cotiser un maximum de 8 000 $ par année à votre CELIAPP, jusqu’à concurrence du plafond à vie des cotisations de 40 000 $. Les cotisations au CELIAPP seront déductibles, et le revenu gagné dans le compte ne sera pas assujetti à l’impôt. Contrairement aux cotisations à un REER, les cotisations versées à un CELIAPP dans les 60 premiers jours d’une année d’imposition ne peuvent être déduites pour l’année d’imposition précédente. Les déductions inutilisées à l’égard de cotisations versées à un CELIAPP peuvent être reportées prospectivement de façon indéfinie.

À l’instar des règles applicables aux CELI, les droits inutilisés de cotisation à un CELIAPP peuvent être reportés prospectivement. Toutefois, contrairement au CELI, aucun droit de cotisation au CELIAPP ne s’accumulera tant que vous n’aurez pas ouvert un compte.

Les cotisations excédentaires seraient assujetties à un impôt de pénalité de 1 % par mois jusqu’à ce que le montant excédentaire soit retiré du compte ou absorbé par les nouveaux droits de cotisation qui sont disponibles.

Si vous ouvrez plus d’un CELIAPP, vous devrez vous assurer de ne pas dépasser le plafond à vie des cotisations puisque celui-ci s’applique à chaque individu, et non à chaque compte. L’ARC vous fournira des renseignements de base pour vous aider à calculer le montant des cotisations que vous pouvez verser au cours d’une année donnée.

Puis-je transférer des sommes de mon REER à un CELIAPP?

Vous pouvez transférer des sommes de votre REER à un CELIAPP sans avoir à payer d’impôt, mais sachez que ces sommes sont prises en compte dans votre plafond de cotisation de 8 000 $ pour l’année. Les sommes transférées ne donneront pas lieu à une déduction d’impôt, étant donné que les cotisations au REER auront déjà fait l’objet d’une déduction au moment où elles ont été versées. Cependant, si vous décidiez par la suite de retirer les sommes du CELIAPP en vue de l’achat d’une habitation admissible, le retrait serait libre d’impôt. En somme, vous auriez eu la possibilité de retirer les sommes de votre REER sans avoir à payer d’impôt. 

Quels types de placements peuvent être détenus au sein d’un CELIAPP?

Les placements admissibles pour les CELIAPP sont les mêmes que pour les CELI et sont semblables à ceux pour les autres régimes enregistrés.¹³ De même, un impôt de pénalité spécial équivalant à 50 % s’applique à un placement interdit ou à un placement non admissible détenu dans un CELIAPP, et un impôt spécial équivalant à 100 % s’applique à certains avantages reçus relativement à un CELIAPP.

Quelles sont les conditions à respecter pour pouvoir retirer des sommes du CELIAPP sans avoir à payer d’impôt?

Pour qu’un retrait du CELIAPP soit libre d’impôt, il doit répondre à l’une des trois situations suivantes :

• Vous effectuez un retrait admissible. Il s’agit de l’exception la plus courante; elle vise les retraits effectués aux fins prévues par le CELIAPP.
• Vous retirez des cotisations excédentaires.
• La somme est incluse dans votre revenu en vertu d’autres règles de la Loi de l’impôt sur le revenu.

Pour effectuer un retrait admissible, vous devez résider au Canada et remplir le formulaire prescrit en y inscrivant les renseignements concernant l’habitation dont vous faites l’acquisition. Par ailleurs, vous devez avoir l’intention de commencer à utiliser l’habitation comme lieu principal de résidence au plus tard un an après son acquisition.

Vous ne pouvez pas avoir possédé une habitation à titre de propriétaire-occupant au cours de la période commençant au début de la quatrième année civile avant le retrait et se terminant le 31^e jour précédant le retrait. Par exemple, si vous effectuez un retrait le 30 juin 2023, vous ne pouvez pas avoir possédé une habitation à titre de propriétaire-occupant au cours de la période commençant le 1^er janvier 2019 et se terminant le 30 mai 2023.

Si le retrait ne répond pas à l’une ou l’autre des situations décrites ci-dessus, il devra être inclus dans la déclaration de revenus et sera assujetti tant à l’impôt sur le revenu qu’à la retenue d’impôt, à l’instar du traitement qui s’applique aux retraits imposables d’un REER.

Dans le cas d’un retrait admissible, deux autres délais sont à prendre en note :

• Vous devez conclure une convention écrite visant l’acquisition de l’habitation admissible ou sa construction avant le 1^er octobre de l’année civile suivant celle du retrait du CELIAPP.
• Vous ne pouvez pas avoir acquis l’habitation admissible plus de trente jours avant le retrait du CELIAPP.

Enfin, vous ne pouvez pas effectuer un retrait libre d’impôt du CELIAPP si vous avez reçu une somme au titre du RAP pour l’achat de la même habitation.

Qu’advient-il de mon compte si je n’achète pas de maison?

Si vous n’effectuez pas de retrait admissible en vue de l’achat d’une habitation avant la fin de l’année qui marque le 15^e anniversaire de l’ouverture du compte, le compte cessera d’être un CELIAPP et sera converti en compte imposable. De même, un CELIAPP cessera d’être un CELIAPP à la fin de l’année au cours de laquelle le titulaire atteint l’âge de 71 ans. Dans les deux cas, le montant égal à la juste valeur marchande du compte immédiatement avant que le compte cesse d’être un CELIAPP sera inclus dans votre revenu pour l’année.

Toutefois, vous avez la possibilité de transférer le solde de votre compte, déduction faite des cotisations excédentaires, lesquelles doivent faire l’objet d’un retrait plutôt que d’un transfert, à un REER ou à un FERR sans avoir à payer d’impôt. Un pareil transfert n’a aucune incidence sur vos droits de cotisation au REER et peut être effectué même si vous n’avez pas de droits de cotisation disponibles par ailleurs. Vous ne pouvez pas réclamer de déduction à l’égard d’un transfert d’un CELIAPP à un REER ou à un FERR.

Si vous effectuez un ou plusieurs retraits admissibles d’un CELIAPP en vue de l’achat d’une habitation, mais que vous gardez des fonds dans votre compte, vous avez jusqu’à la fin de l’année qui suit l’année au cours de laquelle vous avez fait un premier retrait pour effectuer un transfert libre d’impôt à votre REER ou à votre FERR. Après cette date, le compte cesse d’être un CELIAPP et les retraits sont imposables. 

Qu’advient-il de mon compte si je décède?

ous pouvez désigner votre époux ou votre conjoint de fait à titre de titulaire remplaçant de votre CELIAPP advenant votre décès. Si le titulaire remplaçant remplit les conditions pour ouvrir un CELIAPP au moment du décès, les actifs détenus dans le compte lui seront transférés, sans que ce transfert réduise ses droits de cotisation à un CELIAPP. Si le titulaire remplaçant n’a pas le droit d’ouvrir un CELIAPP, il peut soit transférer le solde de votre CELIAPP à un REER ou à un FERR, soit le retirer de votre compte de manière imposable.

Si le bénéficiaire du CELIAPP n’est pas l’époux ou le conjoint de fait survivant du titulaire décédé du compte, le solde du compte devra lui être distribué. La somme retirée serait assujettie à une retenue d’impôt et serait incluse dans le revenu du bénéficiaire aux fins de l’impôt.

Peut-on se prévaloir d’un CELIAPP en plus du RAP ou d’un CELI?

Lorsque vous achetez une maison, vous pouvez soit effectuer un retrait de votre CELIAPP, soit effectuer un retrait au titre du RAP. Vous ne pouvez pas vous prévaloir de ces deux instruments pour l’achat de la même habitation admissible. Si vous avez épargné une somme d’au moins 35 000 $ dans votre REER, vous pourriez vouloir vous prévaloir du RAP dans les premières années qui suivent le moment où le CELIAPP commence à être offert, puisque le RAP vous permettra d’accéder à une somme plus importante. Gardez à l’esprit que les sommes empruntées au titre du RAP doivent être remboursées dans votre REER.

Sachez qu’il n’y a aucune restriction quant à l’utilisation d’un CELI et d’un CELIAPP pour l’achat de la même habitation. Les sommes retirées d’un CELI n’ont pas à être remboursées et rétabliront un montant équivalent de droits de cotisation dans l’année suivant celle du retrait.

Quelles sont les caractéristiques principales de chaque type de régime?

Le tableau ci-après résume les caractéristiques principales de chacun des régimes du point de vue d’un acheteur d’une première habitation :

Conclusion

Le CELIAPP offre aux acheteurs d’une première habitation et aux membres de leur famille une nouvelle façon d’épargner en vue d’une mise de fonds. Étant donné que le compte ne remplace pas les régimes existants comme le RAP, il est important de comprendre la place qu’il occupe au sein de la gamme actuelle d’options de placement. La déduction d’impôt offerte à l’égard des cotisations à un CELIAPP intéressera sans doute les acheteurs d’une habitation qui cherchent à faire bon usage de leur argent. Dans tous les cas, il faudra bien choisir quand utiliser cette déduction en tenant compte du taux d’imposition marginal qui pourrait s’appliquer à votre revenu dans l’avenir.