Bakgrund och uppdrag
I december 2020 beslutade regeringen att ge Lantmäteriet i uppdrag att utreda om det finns förutsättningar för att införa en generell stämpelskatteplikt för förvärv av fast egendom genom fastighetsbildning på samma sätt som vid förvärv genom exempelvis köp eller byte, och i så fall lämna förslag med den innebörden (Fi2020/04826). Den 31 mars 2022 överlämnade Lantmäteriet rapporten till Finansdepartementet.
Som utgångspunkt är förvärv av fast egendom stämpelskattepliktig om det sker genom köp eller byte. Stämpelskatten uppgår till 1,5 procent för fysiska personer och 4,25 procent för juridiska personer, och tas ut på det högsta beloppet av taxeringsvärdet från föregående år och köpeskillingen. Förvärv som sker genom fastighetsbildning är dock, enligt dagens regler, inte stämpelskattepliktiga. Det finns tre olika tillvägagångssätt för vilka fastighetsbildning kan användas för att förvärva fast egendom.
Lantmäteriets förslag
Lantmäteriet konstaterar inledningsvis att för att en generell skatteplikt ska åstadkommas krävs således att förslaget anpassas till att täcka alla tre. Mot bakgrund av detta har Lantmäteriet delat upp förslaget på de tre tillvägagångssätten: jordabalksförvärv (köp eller byte) som följs av fastighetsbildning, fastighetsregleringsförvärv och klyvningsförvärv.
Jordabalksförvärv med efterföljande fastighetsbildning
Stämpelskatt utgår inte om fast egendom som förvärvas genom köp eller byte (s.k. jordabalksförvärv) sammanförs med en fastighet som förvärvaren redan är lagfaren ägare till genom fastighetsbildning. Köpet följs av en ansökan om fastighetsbildning istället för ansökan om lagfarts, eftersom den befintliga lagfarten som omfattar den mottagande fastigheten kommer omfatta även den förvärvade egendomen. Även om det ursprungliga förvärvet (köp eller byte) är skattepliktigt inträffar aldrig ansökan om lagfart, som är den händelse som utlöser skatteplikten.
Lantmäteriet föreslår att när ett skattepliktigt förvärv följs av fastighetsbildning ska skattskyldigheten inträda när uppgiften om fastighetsbildning förs in i fastighetsregistrets allmänna del. Förvärvet kan därmed beskattas av inskrivningsmyndigheten enligt samma principer som om förvärvaren hade sökt lagfart.
Fastighetsregleringsförvärv
Fastighetsreglering innebär att fast egendom överförs från en eller flera fastigheter till en eller flera andra fastigheter. Om fastigheterna som ingår i fastighetsregleringen ägs av samma person sker inget förvärv genom fastighetsregleringen. Fastighetsreglering kan dock tillämpas även om den överförda egendomen och den mottagande fastigheten ägs av olika personer. I dessa fall sker ett förvärv som inte är stämpelskattepliktigt. Äganderätten övergår när fastighetsbildningsbeslutet har vunnit laga kraft och registrerats i fastighetsregistret.
Lantmäteriet föreslår att förvärv av fast egendom som sker genom fastighetsreglering ska bli stämpelskattepliktiga och att skatten ska beräknas på värdet av egendomen. Lantmäteriet konstaterar inledningsvis att den ersättning som betalas i förrättningen i många fall inte går att använda som underlag för skattens beräkning eftersom den inte motsvarar egendomens värde. Istället föreslås en schabloniserad modell enligt vilken skatten beräknas på den avstående fastighetens marknadsvärdesminskning till följd av förvärvet. Värdet bedöms med ledning av sakkunnig eller annan utredning. För att begränsa förslagets hämmande effekt på ändamålsenliga fastighetsregleringar ska värdet endast beskattas till den del det överstiger 1 000 000 kr eller, om förvärvaren är en juridisk person, 350 000 kr.
Klyvningsförvärv
Klyvning innebär att en samägd fastighet delas och utplånas genom att den delas upp i flera lotter. Klyvningslotterna kan bilda egna fastigheter eller ingå i andra fastighetsbildningsåtgärder. Varje delägare i fastigheten tilldelas andel i endast en lott, vilket kan innebära att en delägare kan få en större andel i en lott än vad den hade i den ursprungliga fastigheten. På detta sätt kan således en delägare utöka sin ägarandel och därigenom sker ett förvärv som inte är stämpelskattepliktigt.
Lantmäteriet föreslår att förvärv av fast egendom som sker genom klyvning ska bli stämpelskattepliktiga och att skatten ska beräknas på värdet av egendomen. Precis som vid fastighetsregleringsförvärven anser Lantmäteriet att ersättningen som betalas inte kan ligga till grund för skattens beräkning. Lantmäteriet föreslår därför att marknadsvärdet av den andel av klyvningslotten som har förvärvats ska ligga till grund för värdet som skatten ska beräknas på. För att begränsa förslagets hämmande effekt på ändamålsenliga klyvningar ska värdet på samma sätt som vid fastighetsregleringar endast beskattas till den del det överstiger 1 000 000 kr eller, om förvärvaren är en juridisk person, 350 000 kr.
Lantmäteriet framhåller att skatteförfaranderegler, främst kopplade till fastighetsregleringsförvärv och klyvningsförvärv där något underlag som kan användas för skattens beräkning idag inte genereras, måste utredas vidare.
Kommentar
De nya regler som föreslås i Lantmäteriets rapport kommer sannolikt medföra att fastighetsbildningsåtgärder som inte genomförs för att åstadkomma en ändamålsenlig fastighetsindelning, utan i syfte att kringgå stämpelskatteplikten, i allt väsentligt kommer att upphöra. Utifrån den generella utformning som reglerna har kommer även fastighetsregleringar som sker för att åstadkomma en ändamålsenlig fastighetsindelning, som exempelvis inom skogs- och jordbruk, att påverkas.
Som Lantmäteriet skriver i sin rapport finns det fortsatt frågor, främst kopplade till skatteförfarandet, för att fastställa underlag för stämpelskatt kopplat till fastighetsregleringsförvärv och klyvningsförvärv, att utreda. Lantmäteriet diskuterar flera olika metoder för att fastställa underlaget men föreslår att det redan befintliga begreppet inom stämpelskattelagen, ”fristående värde med hjälp av värdeintyg eller annan utredning”, bör tillämpas. Den administrativa bördan kommer således öka för de skattskyldiga, och sannolikt även kostnaderna för förrättningen för att kunna ta fram ett sådant intyg. Dock bör handlingarna vid förrättningen kunna ge viss vägledning vid framtagande av intyget.
Tiden för när reglerna ska träda ikraft skrivs inte exakt ut i förslaget men man skriver att myndigheten bör ha tillräcklig tid för utveckling för att ta emot och hantera ärenden, vilket uppskattas till ett år. För- och nackdelar med införandetiden diskuteras också, men ingen exakt tid redovisas.
Författare:
- Veronica Nensén – Partner – Business Tax Services / Real Estate – 073-023 29 27
- Karin Dagsgård – Manager – Business Tax Services / Real Estate – 073-305 55 34
