Questionsfiscales@EY – juin 2024

Krista Fox et Alan Roth, Toronto

La pénurie de logements et la hausse du prix des logements au Canada continuent de faire les manchettes et ont récemment été au premier plan des préoccupations des gouvernements en matière de politique. Dans le but de remédier à ces problèmes, le gouvernement fédéral et certains gouvernements provinciaux mettent en œuvre des mesures qui visent notamment à décourager la revente précipitée de biens immobiliers résidentiels, la spéculation et la location à court terme.

Jetons un œil aux développements récents relatifs aux propositions fédérales de refuser la déduction des dépenses liées à la location à court terme non conforme et à la récente adoption de l’impôt sur la revente précipitée de biens immobiliers de la Colombie‑Britannique (BC home flipping tax).

Location à court terme non conforme

Dans l’Énoncé économique de l’automne de 2023, le gouvernement fédéral avait annoncé son intention d’instaurer une mesure visant à refuser la déduction de dépenses de location engagées relativement à des locations à court terme non conformes. Des propositions législatives ont été publiées à la fin de 2023, puis incluses dans le projet de loi C‑69, Loi no 1 d’exécution du budget de 2024, déposé le 2 mai 2024¹.

Détermination de la non‑conformité

En vertu des propositions législatives, les propriétaires de biens résidentiels ne pourraient plus déduire leurs dépenses de location engagées depuis le 1^er janvier 2024 pour tirer un revenu de location à court terme d’un bien résidentiel canadien offert en location pour une durée inférieure à 90 jours consécutifs si, selon le cas² :

• le bien est situé dans une province ou une municipalité qui a interdit la location à court terme;
• le propriétaire du bien a omis de se conformer à l’ensemble des exigences applicables en matière d’enregistrement, de licence et de permis de la province ou de la municipalité pour l’exploitation d’une location à court terme³.

Un « bien résidentiel » comprend tout ou partie d’une maison, d’un appartement, d’une unité de copropriété, d’un chalet, d’une maison mobile, d’une roulotte, d’une maison flottante ou d’un autre bien, situé au Canada, dont l’utilisation est autorisée à des fins résidentielles par les lois applicables. Le propriétaire d’un bien peut être un particulier, une société, une fiducie ou une société de personnes.

À titre de délai de grâce transitoire, un propriétaire de bien qui se conforme à l’ensemble des exigences applicables en matière d’enregistrement, de licence et de permis de la province et de la municipalité d’ici le 31 décembre 2024 serait réputé s’y être conformé pour toute l’année d’imposition 2024⁴.

Autrement dit, si un bien résidentiel fait actuellement l’objet d’une location à court terme non conforme parce que la location ne respecte pas l’ensemble des exigences applicables en matière d’enregistrement, de licence et de permis, le propriétaire aurait jusqu’à la fin de décembre pour satisfaire à ces exigences⁵. Ainsi, la location à court terme serait considérée comme conforme, et toute dépense engagée au cours de l’année d’imposition 2024 pour tirer un revenu de location du bien serait déductible.

Calcul des dépenses de location non déductibles

Pour une année d’imposition, les dépenses de location non déductibles d’une location à court terme non conforme correspondraient au total des dépenses effectuées ou engagées relativement à l’utilisation du bien résidentiel en tant que location à court terme dans l’année d’imposition, multiplié par le nombre de jours de non‑conformité dans l’année, divisé par le nombre de jours dans l’année durant lesquels le bien résidentiel a été une location à court terme⁶.

Administration

Le projet de loi comprend aussi une disposition permettant à l’Agence du revenu du Canada (l’« ARC ») d’établir, à tout moment, une cotisation ou une nouvelle cotisation concernant l’impôt, les intérêts et les pénalités découlant de la non-conformité pour toute année d’imposition⁹. Par conséquent, le délai normal de prescription pour les cotisations ou les nouvelles cotisations ne s’appliquerait pas¹⁰.

Impôt sur la revente précipitée de biens immobiliers de la Colombie‑Britannique

La Colombie‑Britannique a récemment adopté laResidential Property (Short‑Term Holding) Profit Tax Act (la « Loi »), laquelle prévoit un nouvel impôt maximal de 20 % sur le « revenu imposable net » (net taxable income) tiré de la disposition d’un bien immobilier résidentiel situé dans la province¹¹. Cet impôt, communément appelé BC home‑flipping tax (l’impôt sur la revente précipitée de biens immobiliers de la Colombie‑Britannique) (l’« impôt »), entrera en vigueur après 2024.

Annoncé dans le budget provincial de 2024, l’impôt est entièrement distinct de la règle fédérale sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels et n’est ni harmonisé ni administré avec l’impôt sur le revenu fédéral ou provincial¹².

Assujettissement à l’impôt

L’impôt s’applique au particulier, à la société, à la fiducie ou à la société de personnes (le « vendeur ») qui vend, le 1^er janvier 2025 ou après cette date, un bien immobilier résidentiel situé en Colombie‑Britannique qui lui a appartenu pendant moins de 730 jours après son acquisition, à moins qu’une exemption s’applique¹³. Un bien acheté avant le 1^er janvier 2025 est aussi assujetti à l’impôt s’il est vendu le 1^er janvier 2025 ou après cette date et que le vendeur en était propriétaire depuis moins de 730 jours. L’impôt peut s’appliquer que le vendeur soit ou non résident de la Colombie‑Britannique.

Aux fins de l’impôt, un « bien immobilier résidentiel » (residential property) s’entend d’un logement situé dans la province, y compris le fonds de terre sous‑jacent ou adjacent, et d’un fonds de terre situé dans la province et dont le zonage est entièrement ou partiellement résidentiel. Les biens imposables peuvent aussi comprendre le droit d’acquérir un bien immobilier résidentiel (comme un contrat de prévente pour l’achat d’un bien en construction)¹⁴.

Calcul de l’impôt

L’impôt est calculé à un taux de 20 % du revenu imposable net du vendeur tiré de la disposition imposable d’un bien ayant lieu dans les 365 jours suivant l’acquisition du bien. Pour les dispositions ayant lieu entre 365 jours et 730 jours suivant l’acquisition, le taux est réduit de façon proportionnelle à la période de détention du bien¹⁵. Il n’y a aucun impôt à payer sur la disposition d’un bien qui a été détenu au moins 730 jours. 

Aux fins de l’impôt, le revenu imposable net correspond au produit de disposition, moins le coût d’acquisition et le coût des améliorations de nature durable admissibles¹⁶.

Un vendeur qui est un particulier (ou une fiducie) pourrait aussi pouvoir demander, dans le calcul de son revenu imposable net, une déduction pour résidence principale allant jusqu’à 20 000 $ si le bien lui a appartenu pendant au moins 365 jours consécutifs avant la disposition et si le bien comprenait un logement qu’il a habité (ou qu’un bénéficiaire de la fiducie a habité) à titre de résidence principale pendant la période de propriété. 

Exemptions

L’impôt est assorti d’un certain nombre d’exemptions, notamment dans les cas suivants :

• Certains événements de la vie, comme l’échec d’un mariage ou d’une union de fait, une blessure ou une invalidité graves, le décès du contribuable ou d’une personne qui lui est liée, la réinstallation pour le travail, la forclusion, la faillite et l’insolvabilité
• L’acquisition du bien en raison d’un décès
• Les transactions entre personnes liées
• Le fait pour un constructeur ou un promoteur de vendre des biens immobiliers dans le cours normal des activités de son entreprise
• Un retard de plus de 365 jours dans la construction ou la mise en place d’un logement
• Les rénovations majeures d’un logement ou sa démolition et la construction d’un autre logement sur le fonds de terre au cours de la période pendant laquelle le bien imposable appartenait au contribuable
• Les entités exonérées, comme les organismes de bienfaisance enregistrés et les organismes à but non lucratif, les organismes gouvernementaux et les organismes publics locaux, les nations autochtones, certaines sociétés d’habitation et sociétés appartenant à des municipalités ou à des districts régionaux
• Les biens situés à certains endroits, comme les réserves¹⁷ et les terres visées par un traité d’une Première Nation signataire d’un traité

Administration

Un vendeur qui effectue une « transaction assujettie à l’impôt » (taxable transaction) est tenu de produire une déclaration fiscale dans les 90 jours suivant la disposition, sous réserve de certaines exceptions¹⁸. Une déclaration distincte doit être produite à l’égard de chaque transaction assujettie à l’impôt. L’impôt est exigible au plus tard à la date d’échéance de production de cette déclaration pour le contribuable.

Des pénalités peuvent être imposées pour défaut de produire une déclaration, défaut répété de produire une déclaration, défaut de fournir les renseignements requis, défaut de se conformer aux exigences de fournir des renseignements ou des registres, entrave à une vérification et faute lourde.

En vertu de la loi, une pénalité administrative peut aussi être imposée à un tiers qui fait un faux énoncé ou une omission à l’égard d’une autre personne¹⁹.

Conclusion

Les propriétaires et les futurs propriétaires de biens immobiliers résidentiels ainsi que les investisseurs doivent toujours être au fait de l’évolution des règles fiscales en matière de logement. Le défaut de se conformer aux lois fédérales, provinciales et municipales peut entraîner une facture d’impôt indésirable.

Pour en savoir davantage sur d’autres mesures fédérales récentes visant à accroître l’abordabilité du logement, consultez l’article « Pleins feux sur le logement » paru dans le numéro de février 2023 du bulletin Questionsfiscales@EY : spécial patrimoine familial.

Communiquez avec votre conseiller EY pour en savoir plus sur la manière dont ces mesures pourraient s’appliquer à votre situation.

Lucie Champagne, Toronto

Dans les jours précédant le dépôt du budget fédéral le 16 avril 2024, le gouvernement s’est employé à annoncer certaines mesures visant les particuliers et les entreprises qui seraient incluses dans le budget. L’une de ces mesures concernait le Régime d’accession à la propriété (le « RAP »).

Si vous êtes un acheteur d’une première habitation, le RAP vous permet de retirer des fonds – jusqu’à la limite de retrait permise – d’un régime enregistré d’épargne‑retraite (« REER ») pour financer l’achat d’une habitation. Avant l’annonce précédant le dépôt du budget de 2024, la limite de retrait permise au titre du RAP s’élevait à 35 000 $.

Vous êtes considéré comme achetant pour la première fois une habitation si ni vous ni votre époux ou conjoint de fait n’étiez propriétaire d’une habitation vous servant de résidence principale au cours de l’une des cinq années civiles commençant avant la date du retrait. Si vous achetez une nouvelle habitation d’accès plus facile ou mieux adaptée pour une personne handicapée, vous pouvez vous prévaloir du RAP sans avoir à respecter les conditions susmentionnées.

Comme il a été confirmé dans le budget fédéral de 2024, la limite de retrait au titre du RAP est augmentée de 25 000 $ de sorte que les acheteurs admissibles peuvent retirer jusqu’à 60 000 $ de leur REER. Cette mesure s’applique aux années civiles 2024 et suivantes relativement aux retraits effectués après le 16 avril 2024¹.

De plus, les particuliers qui ont effectué ou qui effectueront un retrait de leur REER en vertu du RAP entre le 1^er janvier 2022 et le 31 décembre 2025 profiteront d’un délai supplémentaire de trois ans (pour un total de cinq ans) avant de devoir commencer à rembourser les fonds retirés.

Pour en savoir plus sur le RAP, consultez le chapitre 9, « Familles », dans la plus récente version du guide Comment gérer vos impôts personnels – Une perspective canadienne.

1351231 Ontario Inc. v The King, 2024 TCC 37
Minhoo Kim, Calgary, et Jeanne Posey, Vancouver

Dans l’affaire 1351231 Ontario Inc. v. The King, la Cour canadienne de l’impôt (la « CCI ») a conclu que la vente d’un logement en copropriété loué au moyen de baux à court terme sur une plateforme de location en ligne était assujettie à la taxe sur les produits et services / taxe de vente harmonisée (la « TPS/TVH »). La CCI s’est penchée sur ce qui constitue une fourniture exonérée en vertu de l’annexe V de la Loi sur la taxe d’accise(la « LTA ») et sur l’application de la règle sur le changement d’utilisation prévue au paragraphe 206(2) de la LTA.

Contexte et faits

Le 29 février 2008, la contribuable avait acheté, à titre de bien de placement, un logement en copropriété non neuf situé à Ottawa. Durant les neuf premières années de propriété, la contribuable avait loué le logement en copropriété à un certain nombre de locataires ayant signé des baux à long terme (plus de 60 jours chacun). Toutefois, du 25 février 2017 à avril 2018, le logement en copropriété avait été affiché sur une plateforme de location en ligne et loué à court terme. Un certain nombre de baux, tous d’une durée de moins de 60 jours, avaient été signés.

La contribuable avait tiré de ces locations à court terme un revenu brut de 11 200 $ en 2017 et de 43 179 $ en 2018.

En décembre 2017, la contribuable avait mis le logement en copropriété en vente, et le logement avait été vendu en janvier 2018 à un acheteur sans lien de dépendance. La vente avait été conclue en avril 2018. À la conclusion de la vente, ni la contribuable ni l’acheteur n’avaient remis la TPS à l’égard de la vente.

Dans sa cotisation établie à l’endroit de la contribuable pour la période de déclaration annuelle de la TPS du 1^er juin 2017 au 31 mai 2018, la ministre du Revenu national avait réclamé à la contribuable une somme de 77 080 $ au titre de la TPS/TVH percevable sur la vente du logement en copropriété. 

Question en litige

La CCI était saisie de la question de savoir si la vente du logement en copropriété était assujettie à la TPS au motif que le logement ne constituait pas un « immeuble d’habitation » et qu’il pouvait plutôt être assimilé à un hôtel, à un motel, à une auberge, à une pension ou à un gîte semblable, lesquels sont exclus de la définition d’« immeuble résidentiel » et assujettis à la TPS au moment de la vente.

Analyse et décision de la CCI

De façon générale, l’acquéreur d’une fourniture taxable effectuée au Canada doit payer la TPS/TVH au taux de 5 %. Si la fourniture est effectuée dans une province participante, le taux de la taxe est majoré de façon à englober le taux de la taxe provinciale, sauf si la fourniture remplit les critères d’exonération prévus par la LTA. Dans cette affaire, puisque le logement en copropriété est situé en Ontario, la vente de celui‑ci serait assujettie à la TVH au taux de 13 %, sauf s’il remplit les critères d’exonération. 

Dans le jugement, la CCI s’est demandé si le logement en copropriété était une fourniture taxable au sens du paragraphe 123(1) de la LTA et, dans l’affirmative, si la fourniture était exonérée en vertu de l’article 2 de la partie I de l’annexe V de la LTA.

Le logement en copropriété était une fourniture taxable

Selon le paragraphe 123(1) de la LTA, une « fourniture taxable » s’entend d’une « [f]ourniture effectuée dans le cadre d’une activité commerciale ». Ainsi, la plupart des biens et services – des nouveaux appareils ménagers aux maisons neuves en passant par les repas au restaurant et les services d’un coiffeur ou d’un avocat – constituent des fournitures taxables. 

Le paragraphe 123(1) de la LTA définit également l’expression « activité commerciale », qui s’entend à l’alinéa c) de « la réalisation d’une fourniture, sauf une fourniture exonérée, d’un immeuble de la personne, y compris les actes qu’elle accomplit dans le cadre ou à l’occasion de la fourniture ».

Par conséquent, la vente d’un immeuble constitue une activité commerciale, à moins que la fourniture ne soit expressément exonérée en vertu de la LTA.

Le logement en copropriété n’était pas une fourniture exonérée

L’annexe V de la LTA contient la liste des fournitures exonérées aux fins de la TPS; certaines fournitures d’immeuble sont notamment visées. En vertu de la disposition pertinente, la vente du logement en copropriété aurait été exonérée si les trois conditions suivantes avaient été remplies :

• Aux fins de la vente, le logement en copropriété constituait un « immeuble d’habitation ».
• La contribuable n’était pas le constructeur du logement en copropriété.
• La contribuable n’a pas demandé de crédit de taxe sur les intrants relativement à l’acquisition du logement en copropriété ou relativement à des améliorations apportées à celui‑ci.

La deuxième condition était remplie, puisque, au moment de l’achat par la contribuable, le logement en copropriété était un immeuble résidentiel non neuf.

La troisième condition était également remplie, étant donné que la contribuable n’avait pas payé la TPS à l’achat du logement en copropriété et qu’elle n’avait pas non plus demandé de crédit de taxe sur les intrants relativement à des améliorations apportées au logement en copropriété.

Par conséquent, l’affaire se résumait à déterminer si le logement en copropriété constituait un « immeuble d’habitation » au sens du paragraphe 123(1) de la LTA. Plus particulièrement, la CCI a axé la plus grande partie de son analyse sur la question de savoir si l’exclusion prévue dans la définition s’appliquait au logement en copropriété. Par définition, un « immeuble d’habitation » exclut « tout ou partie d’un bâtiment qui est un hôtel, un motel, une auberge, une pension ou un gîte semblable […] si la totalité ou la presque totalité des baux […] aux termes desquels les habitations dans le bâtiment ou dans la partie de bâtiment sont fournies, prévoient, ou sont censées prévoir des périodes de possession ou d’utilisation continues de moins de 60 jours ».

La CCI a conclu qu’au moment de la vente, le logement en copropriété était loué d’une manière semblable à un hôtel, à un motel, à une auberge ou à une pension, étant donné que le logement était fourni à des tiers à titre d’hébergement à court terme moyennant une contrepartie. Pour étayer sa conclusion, la CCI a invoqué le fait que le chauffage, la climatisation, l’électricité, l’Internet sans fil et les meubles étaient inclus dans les baux à court terme.

La CCI a ensuite examiné le critère mentionné dans l’exclusion selon lequel un bien n’est pas un immeuble d’habitation si « la totalité ou la presque totalité » des baux ont une durée de moins de 60 jours. Plus précisément, elle s’est demandé si, au moment où la contribuable avait vendu le logement en copropriété, « la totalité ou la presque totalité » des baux aux termes desquels le logement en copropriété était fourni prévoyaient des périodes de possession continue d’au moins 60 jours.

La CCI a déclaré que le logement en copropriété ne répondait pas à la définition d’« immeuble d’habitation », car, au moment de sa vente, le logement était assimilable à un hôtel ou à un motel, et tous les baux à court terme avaient une durée de moins de 60 jours. La CCI a statué que la définition d’« immeuble d’habitation » ne fournissait aucune précision sur la période visée, puisque l’appréciation de l’application du critère de « la totalité ou la presque totalité » ne porte pas sur une période précise. Plutôt, la décision devait être prise en fonction de l’utilisation du logement en copropriété au moment de sa vente.

De plus, la contribuable n’était pas un particulier, de sorte que le logement en copropriété ne pouvait pas constituer un « immeuble d’habitation » au sens de l’alinéa c) de la définition de cette expression au paragraphe 123(1) de la LTA. 

Pour en arriver à cette conclusion, la CCI a également examiné la règle sur le changement d’utilisation prévue au paragraphe 206(2) de la LTA. Cette règle s’applique lorsqu’un contribuable acquiert un immeuble en vue de l’utiliser comme immobilisation en dehors du cadre de ses activités commerciales et qu’il commence ensuite à l’utiliser dans ce cadre. Si la règle s’applique, le contribuable est réputé avoir acheté de nouveau l’immeuble au moment du changement d’utilisation et avoir payé à ce moment, au titre de la TPS, une somme équivalente à la taxe payée à l’acquisition de l’immeuble qui n’a jamais été recouvrée par voie de remboursement ou de remise. La CCI a conclu qu’en vertu de l’alinéa 141.1(3)a) de la LTA, la contribuable était réputée avoir commencé à exercer des activités commerciales lorsque le logement en copropriété avait commencé à être offert sur la plateforme de location en ligne.

Selon l’article 197 de la LTA, pour que la règle s’applique, le changement d’utilisation doit représenter un changement d’au moins 10 % par rapport à l’utilisation totale du bien. La période pertinente pour évaluer si un changement d’utilisation d’au moins 10 % a eu lieu commence au dernier en date du jour où le contribuable a acquis l’immeuble la dernière fois et du jour où la règle sur le changement d’utilisation s’est appliquée à l’immeuble pour la dernière fois et se termine après ce jour.

En réponse à l’argument de la contribuable selon lequel le logement en copropriété était visé par l’exception à l’application de la règle sur le changement d’utilisation prévue à l’article 197 de la LTA, la CCI a précisé que l’utilisation réelle ou la proportion d’utilisation durant la période de propriété n’avait aucune importance au moment de décider si la règle sur le changement d’utilisation doit s’appliquer. Il convient plutôt de tenir compte du changement cumulatif d’utilisation du bien à partir du jour où l’immeuble a été acquis la dernière fois. La contribuable avait changé l’utilisation du logement en copropriété le 25 février 2017 et, à partir de ce moment, le logement en copropriété avait été utilisé dans une proportion de plus de 10 % dans le cadre d’activités commerciales. Ainsi, le critère pour l’application de l’exception n’était pas rempli, et le logement en copropriété était assujetti à la règle sur le changement d’utilisation. 

Décision

La CCI a rejeté l’appel de la contribuable et a conclu que la vente du logement en copropriété était une fourniture taxable, de sorte qu’elle était assujettie à la TPS/TVH. La CCI a ainsi confirmé que la règle sur le changement d’utilisation constitue un critère temporel qui permet de déterminer la mesure du changement d’utilisation au moment donné.

Leçons tirées

Cette décision rappelle aux vendeurs d’immeubles de se renseigner au sujet de l’éventuelle application de la TPS/TVH à une vente future. Si vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif et que vous envisagez d’offrir votre propriété en location à court terme, vous devriez tenir compte de l’interprétation de la CCI selon laquelle le critère de « la totalité ou la presque totalité » s’applique au moment de la vente et non à toute la durée de propriété.

De plus, cette affaire met en lumière l’importance des règles sur le changement d’utilisation et nous rappelle que, en vertu de la LTA, ces règles s’appliquent à l’instant précis où un changement d’utilisation a lieu, et c’est alors qu’il peut y avoir fourniture réputée.

Enfin, à mesure que les règles applicables à l’immobilier continuent d’évoluer, il devient plus important que jamais de faire ses recherches ou de demander conseil à un professionnel lorsque l’achat d’un immeuble d’habitation est envisagé, surtout s’il s’agit d’un bien de placement qui sera mis en location.