Questionsfiscales@EY – mai 2025

Kelsey Horning, Toronto, et Gael Melville, Vancouver

Ces dernières années, l’économie du partage et l’économie à la demande (appelées collectivement l’« économie des plateformes ») ont connu un essor et sont devenues une importante source de revenus pour de nombreuses personnes. En conséquence, le gouvernement du Canada a instauré des exigences en matière de déclaration à l’égard des opérateurs de plateforme. Même si ces exigences de déclaration ne s’appliquent pas à votre situation, assurez‑vous de connaître vos obligations fiscales si vous tirez un revenu des activités liées à l’économie des plateformes.

Aperçu de l’économie du partage et de l’économie à la demande

L’expression économie du partage désigne l’utilisation ou le partage de biens personnels pour gagner des revenus. Il peut s’agir d’activités comme la location à court terme de propriété de vacances ou le covoiturage.

L’expression économie à la demande désigne le travail à la pige ou les services fournis dans le cadre de contrats à court terme, y compris les activités pour lesquelles du travail sera effectué grâce à des sites en ligne permettant à des clients d’embaucher une personne pour des tâches précises. Par exemple, un client pourrait embaucher un graphiste par l’intermédiaire d’une plateforme de travail à la pige pour concevoir son logo. Il pourrait aussi s’agir de la livraison de repas commandés sur une de ces plateformes.

L’économie des plateformes ne se limite pas aux revenus gagnés par l’intermédiaire de plateformes bien connues ou bien établies : vous devez donc évaluer attentivement si une activité s’inscrit dans l’économie des plateformes. Bien que le présent article se concentre sur l’impôt sur le revenu, vous devriez vous pencher sur les autres incidences fiscales, comme l’obligation de vous inscrire aux fins de la taxe sur les produits et services / taxe de vente harmonisée (la « TPS/TVH »), le cas échéant.

Il est à noter que, même si le présent article ne porte pas sur les vendeurs de pair‑à‑pair et les influenceurs des médias sociaux, ceux‑ci devraient également examiner attentivement les incidences fiscales associées aux revenus tirés de ces activités.

Obligations en matière de déclaration

Si vous tirez un revenu d’entreprise dans le cadre de l’économie des plateformes à titre de particulier, et non au moyen d’une société, vous devez produire votre déclaration de revenus T1 au plus tard le 15 juin de l’année suivant l’année d’imposition. Si vous avez gagné ce revenu par l’intermédiaire d’une plateforme numérique assujettie aux règles de déclaration pour les opérateurs de plateformes numériques, vous pourriez recevoir de la part de cet opérateur de plateforme une déclaration de renseignements annuelle résumant vos activités. Cette déclaration est nouvelle pour les années civiles 2024 et suivantes. L’opérateur de plateforme communique aussi les mêmes renseignements à l’Agence du revenu du Canada (l’« ARC »). La déclaration contient vos coordonnées et vos informations d’identification ainsi que des informations sur vos activités sur la plateforme.

Les informations sur les activités comprennent ce qui suit :

• Le montant qui vous a été versé pour des activités visées par les règles¹
  
  
• Les frais, commissions ou taxes retenus ou facturés par l’opérateur de plateforme
  
  
• Si vous avez loué un bien immobilier :
  
  • L’adresse du bien
    
    
  • Le nombre de jours durant lesquels le bien a été loué
    
    
  • Le type de lot
    
    
  • Le numéro d’enregistrement cadastral, s’il est connu

L’obligation de produire une déclaration de renseignements ne s’applique pas dans certaines situations. Par exemple, un vendeur qui a effectué moins de 30 activités visées et dont la rémunération totale n’a pas dépassé 2 800 $ au cours de la période de déclaration est un vendeur exclu, et l’opérateur de plateforme n’est pas tenu de déclarer les activités de ce vendeur.

Toutefois, le fait que les obligations de déclaration ne s’appliquent pas au vendeur ne signifie pas que son revenu n’est pas assujetti aux obligations fiscales et d’observation. Si vous gagnez un revenu dans le cadre de l’économie des plateformes, assurez‑vous de respecter vos obligations de déclaration, peu importe si vous recevez une déclaration de renseignements ou d’autres documents de la part de l’opérateur de plateforme.

En règle générale, un opérateur de plateforme soumis à déclaration doit produire la déclaration de renseignements au plus tard le 31 janvier de l’année suivante. Cependant, l’ARC a renoncé temporairement aux pénalités pour production tardive, permettant aux opérateurs de plateforme de produire leurs déclarations de renseignements pour 2024 d’ici le 31 juillet 2025 sans pénalité. Par conséquent, vous pourriez recevoir tardivement votre copie de la déclaration de renseignements de 2024 et même la recevoir après la date limite de production de votre propre déclaration T1.

Conclusion

L’ARC est portée à examiner les renseignements communiqués par les opérateurs de plateformes numériques afin de vérifier leur conformité. Toutefois, comme il a été mentionné, vous devez déclarer les revenus d’entreprise que vous avez gagnés par l’intermédiaire d’une plateforme numérique même si l’opérateur de plateforme numérique ne vous transmet pas de déclaration de renseignements.

L’ARC consacre également une section de son site Web aux impôts et à l’économie des plateformes, qui donne des renseignements utiles et démontre l’importance de ce secteur d’activités.

Si vous tirez un revenu dans le cadre de l’économie des plateformes, veillez à respecter vos obligations fiscales et consultez un conseiller en fiscalité si vous avez besoin d’indications supplémentaires sur le sujet.

Lucie Champagne, Toronto

La Cour d’appel fédérale (la « CAF ») a récemment rendu sa décision dans l’affaire 1351231 Ontario Inc. v. Canada, confirmant la décision de la Cour canadienne de l’impôt (la « CCI ») selon laquelle la vente d’un logement en copropriété loué en vertu de baux à court terme sur une plateforme de location en ligne était assujettie à la taxe sur les produits et services / taxe de vente harmonisée (la « TPS/TVH »).

La question que devait trancher la CCI était de savoir si la vente du logement en copropriété était assujettie à la TPS au motif qu’il ne constituait pas un immeuble d’habitation et qu’il pouvait plutôt être assimilé à un hôtel, à un motel, à une auberge, à une pension ou à un « gîte semblable », lesquels sont exclus de la définition d’« immeuble d’habitation » et sont donc assujettis à la TPS au moment de la vente.

Nous avons examiné en détail la décision de la CCI dans le numéro de juin 2024 du bulletin Questionsfiscales@EY.

La décision de la CAF rappelle aux propriétaires de biens immobiliers qu’ils doivent évaluer attentivement les répercussions en matière d’impôt sur le revenu et de TPS/TVH lorsqu’ils offrent un bien en location à court terme sur une plateforme numérique.

Comme nous l’avons mentionné dans le numéro de juin 2024, à mesure que les règles applicables à l’immobilier continuent d’évoluer, il devient plus important que jamais de faire ses recherches ou de demander conseil à un professionnel lorsque l’achat d’un immeuble d’habitation est envisagé, surtout s’il s’agit d’un bien de placement qui sera mis en location.

Krista Fox et Alan Roth, Toronto

Le budget fédéral de 2022 a instauré des règles sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels pour s’assurer que les profits découlant d’une revente précipitée de biens immobiliers résidentiels au Canada soient considérés comme un revenu d’entreprise plutôt que comme un gain en capital, et soient ainsi assujettis à l’imposition complète.

Ces règles s’appliquent aux dispositions effectuées après 2022. Nous avons traité de ces règles, ainsi que d’autres mesures fédérales récentes visant à accroître l’abordabilité du logement, dans l’article « Pleins feux sur le logement » paru dans le numéro de février 2023 du bulletin Questionsfiscales@EY : spécial patrimoine familial.

Le présent article fait le point sur les développements récents, et traite notamment des commentaires que l’Agence du revenu du Canada (l’« ARC ») a formulés sur l’application des règles à certains transferts de biens d’une société, sur la détermination de la date d’acquisition d’un bien aux fins des règles et sur l’interaction des règles sur les changements d’usage et des règles sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels.

Contexte

Selon la Loi de l’impôt sur le revenu (la « LIR »), un bien à revente précipitée d’un contribuable s’entend d’un bien (sauf un bien figurant à l’inventaire) qui est un logement situé au Canada (ou un droit d’acquérir un logement situé au Canada, dans le cas de la cession d’un contrat de vente) qui a été détenu par le contribuable pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, sauf si la disposition s’est produite en raison d’un des événements de la vie comme le décès, l’échec du mariage, une maladie grave, une invalidité ou une insolvabilité.

Si un logement est un bien à revente précipitée, tout gain réalisé à la disposition de ce bien est entièrement imposable à titre de revenu d’entreprise et ne donne pas droit à l’exemption pour résidence principale. Si la disposition donne lieu à une perte, cette perte est considérée comme une perte d’entreprise refusée¹.

Transferts de biens d’une société

En réponse à des questions du même ordre posées lors de la conférence nationale de 2024 de la Fondation canadienne de fiscalité (document de l’ARC n^o 2024‑1037751C6) et du congrès de 2024 de l’Association de planification fiscale et financière (l’« APFF ») (document de l’ARC n^o 2024‑1028361C6), l’ARC a formulé des commentaires sur l’application des règles sur les reventes précipitées dans le cadre d’une série de scénarios où un immeuble résidentiel locatif canadien appartenant à une société est transféré à une autre société en janvier (par suite d’une fusion ou d’une liquidation, par voie de roulement avec report d’impôt en vertu de l’article 85 de la LIR ou lors d’une vente à la juste valeur marchande) avant de faire l’objet d’une disposition en décembre de la même année.

L’ARC a indiqué qu’aux fins des règles sur les reventes précipitées, la période de détention relative à un logement, pour un contribuable, débute lorsque celui‑ci en devient propriétaire. Une société issue d’une fusion est réputée être une nouvelle société en vertu de la LIR, et la nouvelle société est réputée devenir propriétaire des biens appartenant aux sociétés remplacées. Par conséquent, si une société issue d’une fusion détient le bien transféré moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, comme dans le scénario de fusion décrit, les règles sur les reventes précipitées pourraient trouver application, pourvu que toutes les autres conditions soient respectées.

Pareillement, l’ARC a conclu que dans le cas d’une société mère qui liquide une filiale, le moment où la société mère se voit attribuer le bien de la filiale et où la filiale est réputée avoir disposé du bien en vertu de la LIR correspond généralement au moment qui marque le début de la détention du bien par la société mère. Ainsi, dans ce genre de situation, si la société mère avait détenu le bien pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, alors les règles sur les reventes précipitées pourraient s’appliquer, comme dans le scénario de liquidation décrit.

L’ARC a indiqué que les règles sur les reventes précipitées ne comprennent aucune règle sur la continuité de la propriété lorsque le bien est acquis auprès d’une personne liée ou avec lien de dépendance dans le cadre d’un roulement avec report d’impôt en vertu de l’article 85. En conséquence, un bien est considéré être acquis par le cessionnaire au moment du roulement, de sorte que les règles sur les reventes précipitées pourraient s’appliquer si le cessionnaire détient alors le bien pendant moins de 365 jours consécutifs avant sa disposition, comme dans le scénario présenté.

De même, relativement à la vente à la juste valeur marchande d’un bien d’une société à une société liée, l’ARC a souligné que les règles sur les reventes précipitées ne prévoient aucune exception ni règle sur la continuité dans le cas d’un tel transfert.

L’ARC a aussi confirmé que le revenu d’une société privée sous contrôle canadien provenant de la disposition d’un bien à revente précipitée pourrait constituer un revenu provenant d’une entreprise exploitée activement, ce qui comprend un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial, et être admissible à la déduction accordée aux petites entreprises, pourvu que toutes les conditions pertinentes prévues dans la LIR soient remplies.

L’ARC a toutefois souligné qu’elle pourrait, selon les circonstances, envisager l’application de la règle générale anti-évitement dans le cadre des différents scénarios présentés si l’un des principaux objets d’une opération était l’obtention d’un avantage fiscal auquel un contribuable n’aurait pas autrement eu droit.

Enfin, l’ARC a précisé que même si les règles sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels ne s’appliquent pas dans un scénario donné, la question de savoir si la disposition d’un bien donne lieu à un revenu d’entreprise ou à un gain en capital ne peut être tranchée qu’à la suite d’un examen des faits et circonstances propres à la situation.

Détermination de la date d’acquisition du bien

Dans une autre question posée lors du congrès 2024 de l’APFF (document de l’ARC n^o 2024‑1027801C6), l’ARC devait expliquer comment elle déterminait la date d’acquisition d’un logement par un contribuable aux fins des règles sur les reventes précipitées, dans la situation où le contribuable construit, fait construire ou remplace un logement existant.

Il a été souligné qu’aux fins du régime d’accession à la propriété et du compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, la position de l’ARC était que la date d’acquisition d’un logement est la date où le bien devient habitable, par exemple lorsqu’il est doté de l’eau courante, de l’électricité, du chauffage et d’une salle de bain fonctionnelle. 

L’ARC a confirmé que généralement, dans la situation où un contribuable construit, fait construire ou remplace un logement sur un terrain dont il est propriétaire, la date de début de la détention du logement, aux fins des règles sur les reventes précipitées, est la date à laquelle le logement devient habitable. L’ARC a aussi mentionné que la détermination du moment où le logement est devenu habitable est une question de fait qui doit être évaluée à la lumière de tous les faits et circonstances propres à chaque situation.

Règles sur le changement d’usage

Enfin, dans le cadre d’une autre question posée lors du congrès 2024 de l’APFF (document de l’ARC n^o 2024‑1027831C6), l’ARC s’est prononcée sur l’interaction des règles sur les changements d’usage prévues à l’article 45 de la LIR et des règles sur la revente précipitée d’immeubles résidentiels².

Dans le scénario présenté, un contribuable décide, en juin 2024, de mettre en location une résidence dont il est propriétaire et qu’il utilise à des fins personnelles depuis de nombreuses années. Le contribuable n’a pas fait le choix prévu au paragraphe 45(2) pour qu’il soit réputé qu’il n’y a pas eu de changement d’usage, de sorte que les règles sur le changement d’usage s’appliquent, donnant lieu à une disposition réputée du bien.

Moins d’un an plus tard, en avril 2025, le contribuable reçoit une offre intéressante et décide de vendre la résidence. L’ARC était appelée à préciser si la disposition réputée et la nouvelle acquisition du bien au moment du changement d’usage entraîneraient l’application des règles sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels lors de la vente du bien, étant donné que le contribuable détenait le logement pendant moins de 365 jours consécutifs entre le changement d’usage et la date de la vente du bien.

L’ARC a souligné que la définition du terme disposition dans la LIR énumère diverses opérations qui donnent lieu ou non à une disposition pour les fins de la LIR. Cette définition ne fait aucune mention de la question des changements d’usage. L’ARC a déclaré que même si un contribuable est réputé avoir disposé d’un bien en vertu des règles sur le changement d’usage et l’avoir, aussitôt après, acquis de nouveau à la juste valeur marchande lorsqu’il cesse d’utiliser sa résidence à des fins personnelles et qu’il commence à l’utiliser en vue de gagner un revenu sans faire le choix prévu au paragraphe 45(2), la présomption ne s’applique qu’au calcul des gains en capital imposables et des pertes en capital déductibles en vertu de la sous‑section C de la section B de la partie I de la LIR.

Par conséquent, puisque les règles sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels se trouvent à la sous‑section B de la section B, laquelle porte sur le calcul du revenu tiré d’une entreprise ou d’un bien, le contribuable dans le scénario présenté ne serait pas réputé avoir disposé du bien et l’avoir acquis de nouveau aux fins des règles sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels.

Conclusion

Les commentaires de l’ARC démontrent que l’application des règles sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels à des scénarios précis peut donner des résultats inattendus. Il reste à voir si le ministère des Finances envisagera d’apporter des modifications aux règles maintenant que l’ARC a mis en lumière certains résultats insatisfaisants, comme l’absence d’une règle sur la continuité de la propriété pour certaines restructurations d’entreprises aux fins des règles sur les reventes précipitées de biens immobiliers résidentiels.

Pour plus de précisions, consultez votre conseiller en fiscalité EY.

Pyxis Real Estate Equities Inc. v. Canada (Attorney General), 2025 ONCA 65
Luke Tincknell et Caitlin Morin, Toronto, et Jeanne Posey, Vancouver

Dans l’arrêt Pyxis Real Estate Equities Inc. v. Canada (Attorney General), la Cour d’appel de l’Ontario s’est penchée sur la question de savoir si le recours en rectification est possible pour annuler des conséquences fiscales inattendues.

De façon générale, la rectification est une réparation en equity visant à corriger les erreurs dans des documents juridiques afin qu’ils concordent avec la véritable entente des parties. Ce recours convient particulièrement aux affaires de nature fiscale où, involontairement, les documents juridiques ne consignent pas correctement les modalités convenues, entraînant des conséquences fiscales indésirables.

L’arrêt en question passe en revue les exigences qui s’appliquent à la rectification et souligne les limites de ce recours.

Faits

L’affaire en cause concerne un particulier et quatre sociétés qui lui appartenaient. Chaque société était l’unique actionnaire de la société directement en dessous, et le propriétaire était le seul actionnaire de la société de portefeuille 1.

Avant les opérations pertinentes, la structure organisationnelle était la suivante :

Le propriétaire devait rembourser à la société de portefeuille 1 un prêt d’actionnaire de 1,2 million de dollars. En décembre 2017, le propriétaire a demandé à ses comptables d’élaborer un plan qui lui permettrait de rembourser la somme qu’il devait à la société de portefeuille 1, de conserver un montant libre d’impôt de 200 000 $ et de supprimer les sociétés intermédiaires inutiles.

Le plan prévoyait le versement par la société d’exploitation de dividendes en capital non imposables à sa seule société actionnaire, ces dividendes étant distribués dans la chaîne de sociétés. Chaque société de la chaîne devait avoir un solde du compte de dividendes en capital d’au moins 1,4 million de dollars¹. Pour mettre en œuvre ce plan, le propriétaire a demandé à ses comptables d’examiner les dossiers comptables et fiscaux historiques de chaque société.

Les comptables n’ont pas effectué les examens demandés et ignoraient que le compte de dividendes en capital d’une des sociétés (la société déficitaire) avait un déficit de 300 000 $. Pour résorber ce déficit et réaliser l’opération comme prévu, il aurait fallu que la société d’exploitation distribue des dividendes en capital totalisant 1,7 million de dollars (soit 1,4 million de dollars plus 300 000 $). En conséquence, la société déficitaire a versé un dividende en capital supérieur au solde de son compte de dividendes en capital.

En septembre 2020, l’ARC a conclu que la distribution de dividendes en capital de la société déficitaire était supérieure au solde de son compte de dividendes en capital et qu’elle devait payer un impôt égal à 60 % du dividende en capital excédentaire².

Le contribuable a demandé une ordonnance de rectification des documents d’entreprise pertinents pour donner effet à l’opération qu’il dit avoir toujours eu l’intention de réaliser. L’opération n’a pas été réalisée de la façon prévue en raison d’une erreur commise par les comptables du contribuable, et le contribuable a demandé que cette erreur soit corrigée.

Décision de la Cour supérieure de justice de l’Ontario

La Cour supérieure de justice de l’Ontario (la « CSJO ») a pris en considération l’arrêt de la Cour suprême du Canada dans Canada (Procureur général) c. Hôtels Fairmont Inc., qui établit les exigences à respecter pour obtenir une rectification³. Elle a également cité l’arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario dans 2484234 Ontario Inc. v. Hanley Park Developments Inc. pour ce qui est de la proposition selon laquelle l’entente ou l’opération doit être considérée dans son ensemble, plutôt que de façon fragmentaire⁴.

En fondant son raisonnement sur ces affaires, la CSJO a tranché en faveur du contribuable, affirmant que [traduction] « [à] la lecture du document de travail dans son ensemble, il est clair que l’objectif des opérations et de l’entente est de verser un dividende en capital non imposable de 1 400 000 $ [au propriétaire] et de prendre les mesures préliminaires qui sont nécessaires pour atteindre cet objectif »⁵.

La CSJO a conclu qu’il serait inéquitable d’imposer des conséquences fiscales défavorables au contribuable ou au propriétaire en raison d’une erreur des comptables. La CSJO a donc accordé la rectification des résolutions de société.

Décision de la Cour d’appel de l’Ontario

La Cour d’appel de l’Ontario a infirmé la décision de la CSJO, statuant que la rectification comme réparation en equity ne pouvait pas corriger les ententes aux seules fins d’atteindre des objectifs fiscaux. La rectification se limite à faire correspondre les documents aux ententes antérieures des parties, et non à éviter les conséquences fiscales inattendues.

La Cour d’appel a cité l’arrêt Hôtels Fairmont, soulignant que « la rectification fait correspondre l’instrument avec ce que les parties ont convenu de faire, et non avec, en rétrospective, ce qu’elles auraient dû convenir de faire⁶.

Elle a aussi cité l’arrêt de la Cour suprême du Canada dans Collins Family Trust qui précise que « [b]ien qu’il puisse dans les cas qui s’y prêtent exercer sa compétence en equity pour accorder une réparation à l’égard d’erreurs, le tribunal ne peut tout simplement pas le faire pour atteindre l’objectif d’éviter une obligation fiscale non voulue »^{7, 8}.

La Cour d’appel de l’Ontario a conclu que le juge de première instance avait commis une erreur en s’appuyant sur Hanley Park, dont les faits étaient différents de ceux de l’affaire dont elle était saisie. La Cour a réitéré que les rectifications constituent une réparation en equity et que la conduite [traduction] « inéquitable et inique » d’une des parties a sensiblement influencé la décision rendue dans l’affaire Hanley Park. Par conséquent, le raisonnement de la CSJO voulant qu’il soit inéquitable d’imposer des conséquences fiscales défavorables en raison de l’erreur commise par des comptables a été jugé inacceptable, car il contreviendrait aux décisions rendues dans les arrêts Hôtels Fairmont et Collins Family Trust.

La Cour d’appel a averti que la rectification est un recours approprié seulement lorsque [traduction] « les documents signés ne consignent pas correctement l’entente des parties »⁹. Dans l’affaire en l’espèce, l’entente portait sur le versement d’un dividende en capital non imposable de 1,4 million de dollars, et les résolutions de société consignaient correctement l’entente. En conséquence, le contribuable ne pouvait pas obtenir une réparation en equity.

Leçons tirées

La décision de la Cour d’appel de l’Ontario est une mise à garde à l’intention des professionnels en fiscalité qu’ils doivent faire preuve de prudence lorsqu’ils planifient et réalisent une opération susceptible d’avoir des incidences fiscales.

Si les documents juridiques consignent correctement l’entente des parties, alors les tribunaux respecteront cette entente, et la rectification ne sera pas un recours possible pour éviter les conséquences fiscales inattendues qui en découlent. Il n’est possible de recourir à la rectification que pour corriger de véritables erreurs dans les documents juridiques en vue de les rendre conformes à l’intention initiale des parties.