4 min. czytania 6 kwi 2020
Hong Kong building at night

Rozwiązania prawne dla branży nieruchomości w pakiecie antykryzysowym

Autor EY Polska

Firma doradcza. Audyt, doradztwo podatkowe, consulting, strategia i transakcje.

Firma EY jest światowym liderem rynku usług profesjonalnych obejmujących usługi audytorskie, doradztwo podatkowe, consulting oraz doradztwo strategiczne i transakcyjne.

4 min. czytania 6 kwi 2020
Powiązane tematy Nieruchomości

W dniu 28 marca 2020 r. Sejm uchwalił tzw. pakiet antykryzysowy, w tym ustawę o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych i niektórych innych ustaw.

Poniżej przedstawiamy niektóre rozwiązania prawne w zakresie nieruchomości.

  • Galerie handlowe

    • „Wygaszenie” umów najmu. Zgodnie z uchwalonymi przepisami w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu (dzierżawy).
    • Najemca powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. „Wygaszenie” wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu przestaje wiązać wynajmującego z chwilą bezskutecznego upływu terminu do złożenia oferty.
    • Jak należy interpretować nowe regulacje? Pytań jest więcej niż odpowiedzi. Należy założyć, że zamiarem ustawodawcy było zwolnienie najemców, którzy nie mogą prowadzić działalności z wszystkich opłat związanych z korzystaniem z lokali w centrach handlowych, w tym także opłat eksploatacyjnych, a także wszelkich innych obowiązków względem wynajmujących, jakie mogły wynikać z umowy (np. kary umowne na nieotwarcie sklepu).
    • Jednocześnie należy założyć, iż z zobowiązań zwolniony jest również wynajmujący. Pytanie czy z wszystkich? Skoro „wygasają” wzajemne zobowiązania stron to należałoby uznać, że z wszystkich. Z pewnością byłoby to zasadne w stosunku do np. obowiązków w zakresie marketingu centrum handlowego lub skutków nadmiernej liczby „zamkniętych sklepów”, niemniej dość problematyczne w zakresie np. ochrony czy zapewnienia mediów (infrastruktury). Czy zatem ponosząc wydatki w zakresie ochrony wynajmujący mógłby dochodzić od najemców roszczeń z tytułu prowadzenia cudzych praw bez zlecenia? Zapewne nie taki był cel ustawodawcy, choć najemcy niewygrodzonych powierzchni (tzw. wysp), którzy pozostawili tam swój towar zapewne woleliby, aby centrum było w dalszym ciągu chronione na dotychczasowych zasadach.
    • W tak ogólnym opracowaniu nie ma miejsca na rozważania nad naturą „wygaszenia wzajemnych zobowiązań”, czy też „zaprzestania związania wygaszeniem wzajemnych zobowiązań” w przypadku niezłożenia oferty, niemniej należy założyć, że kwestie te będą przedmiotem wielu opracowań oraz wyroków.
    • Należy jednak odnieść się do procedury, z jaką strony umowy najmu będą miały do czynienia po uchyleniu zakazów prowadzenia działalności. Przede wszystkim, po zniesieniu zakazu prowadzenia działalności najemca zobowiązany będzie do złożenia wynajmującemu bezwarunkowej i wiążącej oferty przedłużenia okresu obowiązywania umowy najmu o okres obowiązywania zakazu plus dodatkowe sześć miesięcy. Oferta powinna być złożona nie później niż w terminie 3 miesięcy od zniesienia zakazu. Należy uznać, iż postanowienia umowne w zakresie doręczania oświadczeń oraz przepisy ogólne Kodeksu cywilnego znajdą tu zastosowanie. Zatem oświadczenie to powinno zostać sporządzone i skierowane do wynajmującego przed upływem 3 miesięcy, aby przed wskazanym terminem mógł się on zapoznać z oświadczeniem.
    • Przepisy nie regulują terminu, w którym to wynajmujący powinien „odpowiedzieć” na złożoną ofertę. Również w tym przypadku zastosowanie powinny znaleźć przepisy ogólne Kodeksu cywilnego. I tak oferta przestaje wiązać z upływem czasu, w którym najemca mógł w zwykłym toku czynności otrzymać odpowiedź wysłaną przez wynajmującego bez nieuzasadnionego opóźnienia. Dodatkowo należy uznać, że najemca i wynajmujący są przedsiębiorcami pozostającymi w stałych stosunkach gospodarczych, a zatem brak niezwłocznej odpowiedzi poczytuje się za przyjęcie oferty. A zatem wynajmujący powinien odpowiedzieć niezwłocznie. Opóźnienie lub brak odpowiedzi należy kwalifikować jako jej milczące przyjęcie.
    • Co jednak gdy wynajmujący nie chce przyjąć oferty lub też przyjmuje ją z zastrzeżeniem zmian lub warunków? Wydaje się, iż wynajmujący ma pełne prawo ofertę odrzucić. Ma również prawo modyfikacji oferty, której to z kolei modyfikacji nie musi przyjąć najemca. Co w takiej sytuacji? Nowelizacja nie odpowiada na te pytania. Mimo posłużenia się pojęciem „wygaszenia wzajemnych zobowiązań” należałoby uznać, iż umowa najmu powinna być w takim wypadku kontynuowana na dotychczasowych warunkach, z tym, że za okres zakazu działalności stronny nie powinny sobie nic świadczyć, a umowa nie ulegnie przedłużeniu o czas zakazu oraz dodatkowych 6 miesięcy.
    • Co ważne, zgodnie z ust 4 art. 15ze, nowe regulacje nie uchybiają właściwym przepisom Kodeksu cywilnego regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. Oznacza to, że każda ze stron umowy najmu może skierować sprawę do sądu z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków i zażądać np. zmiany wysokości świadczenia – płatności czynszu lub opłat eksploatacyjnych.
  • Umowy najmu

    • Przedłużenie obowiązywania umów najmu do dnia 30 czerwca 2020 r. na wniosek najemcy.Rozwiązanie to znajdzie zastosowanie w przypadku wszystkich umów najmu zawartych przed wejściem w życie nowych regulacji, które wygasłyby przed 30 czerwca 2020 r., niezależnie od rodzaju działalności, przeznaczenia powierzchni czy statusu najemcy, a także tego czy lokal znajduje się w galerii handlowej, czy też nie.
    • Najemca zobowiązany jest złożyć oświadczenie najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy.
    • Skorzystanie z tego uprawnienia przez najemcę może postawić wynajmującego w dość trudnej sytuacji, w szczególności, gdy powierzchnia została już wynajęta od konkretnej daty kolejnemu najemcy.
    • Przedłużenie nie znajdzie zastosowania w przypadkach naruszenia przez najemcę swoich zobowiązań w okresie sprzed wejścia w życie nowych regulacji takich jak np. (i) nieterminowa płatność czynszu, (ii) korzystanie z lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem lokalu lub (iii) podnajęcia bez zgody wynajmującego.
    • Do dnia 30 czerwca 2020 r. wynajmujący nie będą mogli wypowiedzieć najemcy umowy najmu lub podwyższyć czynszu. Ograniczenia nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu w związku z (i) naruszeniem przez najemcę postanowień umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu korzystania z lokalu lub (ii) koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się lokal.
  • Zakaz handlu w niedziele i święta

    • W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii albo w okresie 30 dni następujących po ich odwołaniu, zakaz handlu nie będzie obowiązywał w niedziele w zakresie wykonywania czynności związanych z handlem, polegających na rozładowywaniu, przyjmowaniu i ekspozycji towarów pierwszej potrzeby oraz powierzania pracownikowi lub zatrudnionemu wykonywania takich czynności. Zwolnienie z zakazu nie będzie obowiązywało w niedziele, w które przypada święto.
    • Sam zakaz handlu w dalszym ciągu będzie obowiązywał na dotychczasowych zasadach.
  • Umorzenie opłat za korzystanie z nieruchomości sp lub jst

    • Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami umorzenie przez prezydenta miasta lub starostę należności cywilnoprawnych z tytułu korzystania z nieruchomości należących do Skarbu Państwa, a także odroczenie terminu spłaty tych należności albo rozłożenie ich na raty, wymaga zgody wojewody.
    • Zgodnie z uchwalonymi zmianami należności pieniężne z tytułu oddania nieruchomości Skarbu Państwa w najem, dzierżawę lub użytkowanie, przypadające za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, mogą być umarzane w całości albo w części lub ich spłata może być odraczana lub rozkładana na raty przez starostę lub prezydenta miasta bez zgody wojewody.
    • Co więcej organy będą mogły odstąpić od dochodzenia należności od tych podmiotów, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19. Dotychczas odstąpienie było możliwe wyłącznie w stosunku do należności nie przekraczających kwoty 100 zł.
    • W stosunku do nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego kompetencje do udzielenia pomocy w zakresie opłat pozostawiono organom uchwałodawczym. Niemniej zgodnie z nowymi regulacjami, do czasu uchwalenia stosownych aktów prawa miejscowego, należności pieniężne z tytułu oddania nieruchomości samorządowych w najem, dzierżawę lub użytkowanie mogą być umarzane, terminy ich spłaty mogą zostać odroczone lub płatność tych należności może zostać rozłożona na raty przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. Analogiczne zasady będą dotyczyły odstąpienia od dochodzenia należności.
  • Opłata za użytkowanie wieczyste

    • Przesunięciu ulegnie termin uiszczania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z 31 marca 2020 r. do dnia 30 czerwca 2020 r. Termin ten może zostać dodatkowo przedłużony na mocy rozporządzenia Rady Ministrów.
    • Na tych samych zasadach przesunięciu ulegnie opłata za przekształcenie należna za rok 2020 w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, niemniej w tym przypadku brak jest możliwości dalszej prolongaty na mocy rozporządzenia Rady Ministrów.
  • Podatek od nieruchomości

    • Rada gminy może wprowadzić w drodze uchwały, za część roku 2020, zwolnienia od podatku od nieruchomości: gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, wskazanym grupom przedsiębiorców, których płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.
    • Dodatkowo możliwe będzie również odroczenie terminów płatności rat podatku od nieruchomości, płatnych w kwietniu, maju i czerwcu 2020 r., nie dłużej niż do dnia 30 września 2020 r.
  • Proces budowlany

    • Bieg terminu na milczące załatwienie sprawy lub w innej sprawie, w której brak wyrażenia przez organ sprzeciwu uprawnia stronę do podjęcia działania (np. zawiadomienie dot. budowy, dla której pozwolenie na budowę nie jest wymagane albo zawiadomienie o zakończeniu budowy), nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu na okres stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19.
    • A zatem samo złożenie np. zawiadomienia o zakończeniu budowy i upływ ustawowego 14-dniowego terminu do wniesienia sprzeciwu nie uprawnia inwestora do rozpoczęcia korzystania z inwestycji. Organ może jednak z urzędu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.
  • Postępowania sądowe i administracyjne

    • W okresie stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 bieg terminów procesowych w postępowaniach administracyjnych, sądowych, w tym sądowo-administracyjnych, nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu na ten okres.
    • W okresie zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii bieg terminów przewidzianych przepisami „prawa administracyjnego” [w uchwalonej wersji ustawy usunięto sformułowanie „prawa cywilnego i (…)”] takich jak np. zasiedzenia, przedawnienia, przemilczenia, terminów zawitych, nie rozpoczyna się, a rozpoczęty zawiesza się na ten okres.
  • Wspólnoty mieszkaniowe

    • Zebranie członków wspólnoty - zgodnie z aktualne obowiązującymi przepisami zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca jest zobowiązany zwołać zebranie członków wspólnoty do 31 marca 2020 r. Zgodnie z proponowaną nowelizacją termin ten ulegnie przedłużeniu o 6 tygodni od dnia odwołania stanu epidemii lub stanu zagrożenia epidemicznego.
    • Uchwała zarządu może być podjęta przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

Bezpośrednio na maila

Bądź na bieżąco i subskrybuj newsletter EY

Subskrybuj

Podsumowanie

Potrzebujesz więcej informacji? Jesteśmy gotowi aby wspomóc Ciebie i Twoją firmę w kluczowych obszarach, wymagających obecnie szczególnego wsparcia.

Kontakt

Porozmawiaj z jednym z naszych specjalistów o tym, jak mozemy wesprzec Cie podczas epidemii COVID-19.

Informacje

Autor EY Polska

Firma doradcza. Audyt, doradztwo podatkowe, consulting, strategia i transakcje.

Firma EY jest światowym liderem rynku usług profesjonalnych obejmujących usługi audytorskie, doradztwo podatkowe, consulting oraz doradztwo strategiczne i transakcyjne.

Powiązane tematy Nieruchomości