6 min. czytania 11 kwi 2019
views of the beautiful chicago

Jak aktywizm akcjonariuszy wpływa na branżę nieruchomości?

Autor

Mark Kaspar

Global REIT Leader

Global real estate REITs leader drawing from three decades of experience.

Współautorzy
6 min. czytania 11 kwi 2019

Aktywiści w funduszach REIT stale dostarczają argumentów za zmianami w wielu kwestiach, począwszy od kierunków strategicznych po konflikty interesów.

Aktywizm akcjonariuszy jest krytyczną kwestią, z którą borykają się zespoły zarządzające i zarządy amerykańskich funduszy nieruchomościowych (REIT). Kampanie aktywistyczne często zawierają różne rekomendacje w celu jak najlepszego zmaksymalizowania wartości dla akcjonariuszy. Proces osiągania tego celu może być jednak bardzo uciążliwy dla codziennych działań REIT, a w szczególności dla jego zespołu zarządzającego, który musi zareagować.

Aktywizm akcjonariuszy stanowi kluczowy problem dla kierownictwa i zarządów amerykańskich funduszy typu REIT (od ang. real estate investment trust) . W toku swoich kampanii aktywiści często prezentują różnorodne zalecenia, jak można najlepiej zmaksymalizować wartość dla akcjonariuszy. Jednak proces realizacji tego celu może być bardzo uciążliwy w ramach bieżącej działalności funduszy REIT, zwłaszcza dla zespołu zarządzającego, który musi dostarczyć odpowiedzi.

Zespoły zarządzające w funduszach typu REIT muszą to robić zgodnie z wymogami prawa dotyczącymi komunikacji z inwestorami, co często stawia ich w niekorzystnej sytuacji w kontekscie informowania szerszego grona uczestników rynku. W rezultacie dla kierownictwa fundusz REIT zaangażowanie aktywistów stanowi znaczne obciążenie.

Na podstawie naszej analizy ustaliliśmy pięć postulatów dotyczących funduszy REIT, które mają na celu maksymalizację wartości dla akcjonariuszy:

1. Ład korporacyjny - wybór alternatywnych lub niezależnych członków zarządu, większa reprezentacja w zarządzie i ograniczenie kontroli nad prawami głosu akcjonariuszy.

Sytuacja w funduszach REIT odzwierciedla bardziej ogólne tendencje na rynku w zakresie większego dostępu dla pełnomocników i komunikacji z inwestorami. Dzięki informacjom ujawnianym przez pełnomocników można skutecznie wysłać szerokiemu gronu inwestorów odpowiednio ukierunkowany przekaz firmy na temat ładu i zarządzania.

Wzmocniony skład zarządu to kolejny obszar szczególnego zainteresowania. Odkryliśmy, że inwestorzy ze wszystkich branż chcą, aby wszyscy członkowie zarządu odgrywali czynną rolę i uczestniczyli w procesie zarządczym i decyzyjnym spółek w konstruktywny sposób. Ponadto akcjonariusze domagają się, aby członkowie zarządu reprezentowali stanowisko inwestorów w sposób uczciwy i sprawiedliwy.

2. Prawa akcjonariuszy - egzekwowanie zasad powierniczych, wyeliminowanie systemu emisji akcji różnych kategorii i rezygnacja ze stosowania przepisów amerykańskiej ustawy Maryland Unsolicited Takeovers Act (MUTA)

Prawa i środki dostępne dla akcjonariuszy stanowią podstawowy wymóg dla ostatecznych właścicieli spółki. Inwestorzy-aktywiści chcą wyeliminować struktury, które narzucają praktyki ograniczające lub zawężają zdolność wszystkich właścicieli do głosowania w sprawie przyszłego kierunku rozwoju przedsiębiorstwa. Rezygnacja ze stosowania przepisów ustawy MUTA daje zarządom funduszy REIT potężne narzędzie do torpedowania zmian bez konsultacji z akcjonariuszami.

3. Struktury zarządcze - przegląd struktury zarządczej, wynagrodzeń i rekompensat za rozwiązanie umowy

Spółki zarządzane zewnętrznie od dawna borykają się z wątpliwościami dotyczącymi koordynacji i struktury opłat, uwydatnianymi przez postrzegane konflikty interesów. Bez względu na to, czy jest to uzasadnione, czy też nie, aktywiści krytykowali te struktury, twierdząc, że nie umożliwiają one zbliżenia między kierownictwem i akcjonariuszami tak dobrze, jak model zaproponowany wewnętrznie.

4. Strategiczny kierunek - rewizja alokacji kapitału i strategii inwestycyjnej

Spory pomiędzy udziałowcami i zarządem w sprawie kierunku strategicznego nie są niczym nowym, ale aktywiści mają tendencję do kwestionowania strategii w sposób bardziej publiczny. Ewoluująca dynamika rynku i postępy w projektowaniu budynków, budownictwie i efektywności operacyjnej zasadniczo zredefiniują sposób, w jaki najemcy we wszystkich branżach korzystają z nieruchomości.

Dla zespołów zarządzających i członków zarządów, którzy nie są w stanie śledzić na bieżąco szybko zmieniających się trendów, ryzyko utraty wartości aktywów jest bardzo realne, co ma negatywny wpływ na wartość portfela i całego biznesu. Optymalizacja długoterminowych strategii w zakresie alokacji kapitału jest szczególnie istotna dla funduszy typu REIT. Inwestorzy domagają się większej przejrzystości decyzji podejmowanych w związku ze strategią firmy oraz metod ich podejmowania.

5. Alternatywne strategie - badanie możliwości w zakresie potencjalnej sprzedaży, fuzji, prywatyzacji i spin-outów, wymuszanie lub sprzeciwianie się sprzedaży oraz badanie możliwości skupu akcji własnych i redukcji zadłużenia

Chociaż akcjonariusze-aktywiści powszechnie zalecają strategie alternatywne, firmy muszą zrozumieć poglądy swoich głównych akcjonariuszy. Według naszych badań inwestorzy ze wszystkich branż uważają, że wiele firm koncentruje się na krótkim okresie z różnych przyczyn związanych m.in. z krótkowzrocznym zarządzaniem, transakcjami o dużej częstotliwości, wymaganiami w zakresie kwartalnych badań i obecnością w mediach.

 

Niektórzy inwestorzy przyznają, że sami częściowo ponoszą winę za skupianie się na perspektywie krótkoterminowej. Niemniej jednak, gdy aktywiści zaczynają agitować za zmianą, dla kierownictwa zasadnicze znaczenie powinno mieć zrozumienie ich intencji i szersze poparcie dla inwestorów. Jesli grupa aktywistów twierdzi, ze rozmawiała z akcjonariuszami, nie oznacza to jeszcze, że ci akcjonariusze zgadzają się z tym.

Patrząc na biznes z perspektywy akcjonariusza

Kampanie akcjonariuszy-aktywistów często stanowią siłę napędową pozytywnych zmian, jednak proces ich wprowadzania może być bardzo uciążliwy w ramach bieżącej działalności funduszy REIT. Dobre efekty przynosi firmom spojrzenie na siebie oczami akcjonariuszy w celu zidentyfikowania obszarów wymagających poprawy.

Żądania aktywistów z funduszy REIT dotyczące zaangażowania nadal odzwierciedlają szerszą tendencję w korporacyjnej Ameryce polegającą na tym, że inwestorzy instytucjonalni przekształcają naturę ładu korporacyjnego i kwestionują sposób myślenia zarządów o podstawowych kwestiach, takich jak strategia, ryzyko, alokacja kapitału i skład zarządu.

W odpowiedzi na żądania inwestorów fundusze REIT nawiązują kontakty z akcjonariuszami częściej i bardziej bezpośrednio w celu poprawy przejrzystości i wzrostu ich odpowiedzialności

Krytyczne spojrzenie na firmę stanowi ważną praktykę. Analiza firmy z perspektywy aktywisty może ostatecznie doprowadzić do zmian, które przyczynią się do maksymalizacji wartości dla akcjonariuszy.

 

 

Local Perspective IconLokalna perspektywa

REIT jako forma inwestowania w nieruchomości doczekać się miała debiutu w polskiej rzeczywistości prawnej już kilka lat temu. Sam pomysł został pozytywnie odebrany nie tylko przez rynek nieruchomości, ale także szerzej przez rynek inwestycyjny. Początkowy pomysł utworzenia polskich REIT-ów, koncentrujących się na nieruchomościach komercyjnych, pojawił się w 2016 r. Niestety został on skrytykowany przez Narodowy Bank Polski (NBP), co w ostateczności przełożyło się na ograniczenie możliwości inwestowania wyłącznie do nieruchomości mieszkaniowych (mieszkań). Ostatnio pojawiają się doniesienia medialne o powrocie do pomysłu wprowadzenia formuły REIT. Rynek czeka na stosowne regulacje prawne w tym zakresie, które powinny zostać skonstruowane w optymalny sposób.

Kontakt

Anna Kicińska
EY Polska, Doradztwo Transakcyjne, Lider Grupy Doradztwa Rynku Nieruchomości, Partner

Podsumowanie

Żądania aktywistów z funduszy REIT odzwierciedlają szerszą tendencję inwestorów instytucjonalnych przekształcających naturę ładu korporacyjnego i kwestionujących sposób myślenia zarządów o podstawowych kwestiach, takich jak strategia, ryzyko, alokacja kapitału i skład zarządu. W odpowiedzi na żądania inwestorów fundusze REIT nawiązują kontakty z akcjonariuszami częściej i bardziej bezpośrednio w celu poprawy przejrzystości i wzrostu odpowiedzialności.

Informacje

Autor

Mark Kaspar

Global REIT Leader

Global real estate REITs leader drawing from three decades of experience.

Współautorzy