業種別IPOの実務上の留意点　不動産

② 利益相反取引
不動産関連の取引では、関連当事者間での利益相反取引や、複数の不動産ファンドの運用を担当するケースではファンド間の利益相反取引が生じる可能性があります。そのため、アセット・マネージャーに対して行動規準や規範を設け、事前及び事後における報告、承認を行う体制の整備が必要です。

③ 物件ごとの利益管理
特にファンド事業においては投資物件単位での利益管理が重要になります。管理指標としては物件ごとの投資利回り、損益状況、稼働率、空室率等を管理する体制が必要となります。

(3) 上場審査

① 企業の継続性及び収益性
申請会社の企業グループの最近の損益及び収支の見通しが良好であること、申請会社の企業グループにつき、申請会社が相応の利益配当を行うに足りる利益を計上する見込みがあること、申請会社の経営活動が、取引先との取引実績、製商品の需要動向その他の事業遂行に関する状況に照らして安定的かつ継続的に遂行することができる状況にあることが重要となります。

② 企業経営の健全性
事業を公正かつ忠実に遂行していること、特定の者に対し、取引行為その他の経営活動を通じて不当に利益を供与していないこと、役員相互の親族関係、その構成または他の会社等の役職員との兼務の状況が公正、忠実、かつ十分な業務の遂行または有効な監査の実施を損なう状況にないことが求められます。

③ コンプライアンス体制
上場審査上は、法令等の違反を防止するためにどのような対策を講じているかが重要となります。

④企業内容の開示体制の整備
企業内容等の開示を適時・適切に行うことができる状況にあること、法令等に基づいて作成されており、かつ投資者の投資判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項が分かりやすく記載されていることが求められます。

(4) 会計・税務

① 販売用不動産の評価
「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第9号）は、販売用不動産も対象範囲に含まれます。そのため、収益性が低下している物件に関しては評価減を行う必要があります。

② 固定資産の評価
固定資産として保有する物件、本社資産等については「固定資産の減損に係る会計基準」（企業会計審議会）の対象範囲となり、収益性が低下している物件に関しては評価減を行う必要があります。

③ 関係会社間取引
関係会社に不動産を譲渡するにあたっては、譲渡価額に客観的な妥当性があることのほか、総合的に勘案して売買取引として適正な取引かを「関係会社間の取引に係る土地・設備等の売却益の計上についての監査上の取り扱い」（監査委員報告第27号）に従い吟味する必要があります。

④ 流動化によるSPCの連結範囲
資産の流動化取引において利用される匿名組合、投資事業組合、任意組合、中間法人等会社に準じる事業体については、実質支配力基準（SPCの重要な財務、営業、事業方針の決定を支配する契約が存在する場合など）により連結の要否を判定する必要があります。

⑤ 税務調整
収益性の低下により棚卸資産若しくは固定資産の評価減を行った結果、税務上の価額と異なった場合、差額について別表4での申告調整が必要になります。この差額については、「税効果会計に係る会計基準」（企業会計審議会）の対象範囲となります。

（IPOセンサー　2015新春号より）