不動産業　第2回：不動産分譲業の事業と会計の特徴

EY新日本有限責任監査法人　不動産セクター
公認会計士　中條 真宏

1. 不動産分譲業とは

分譲（分割譲渡）とは、土地や建物を区分けして販売することで、主に宅地の造成や建物の建設を行って、それを販売する事業を不動産分譲業といいます。宅地建物取引業法では、「宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」が宅地建物取引業とされており、不動産分譲業は宅地建物取引業に該当します。本稿では、戸建て住宅や集合住宅（マンション）などの住宅の土地造成、開発、分譲を行う業者を念頭に不動産分譲業として解説します。
 

2. 不動産分譲業の特徴

(1) 開発期間が長期にわたること

不動産の分譲については、造成・建設工事が必要となるので、用地の取得から、物件の開発、販売、引渡しまで、マンションの場合で一般的に1～3年程度はかかるものとされています。このため、地価の上昇局面では付加価値を価格に転嫁しやすくなる一方で、地価の下落局面になると、高く仕入れた土地に建てた建物を相場が下がる中で販売することとなって、割高感が出て売れにくくなります。また、建設会社の人件費や建築資材価格の変動によって建設工事に係るコストが変動するリスクがあります。これらの不動産の価格変動リスクは、分譲業者が負うことになります。

(2) 多額の資金負担が必要となること

不動産は高価であり、土地や建物の購入には、多額の資金が必要となります。そのため、不動産の購入資金を借入金によって調達することが多く、分譲事業会社（不動産会社）は一般的に借入金依存度が高くなっています。不動産の開発については、プロジェクトの規模によるものの比較的長い期間を要することから、その間の金利負担も大きくなります。また、不動産市況および金融市況によっては、借入金の返済や借換えが困難になる場面も生じ得ることから、資金管理が重要です。

(3) さまざまな法規制を受けること

不動産の取引、開発および分譲に関しても、宅地建物取引業法、国土利用計画法、都市計画法、建築基準法、土壌汚染対策法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、建物の区分所有等に関する法律などの法律、各自治体が定めている条例等の規制を受けています。なお、不動産の分譲を行うには宅地建物取引業法に基づく宅地建物取引業の免許が必要となります。

(4) 税制や金利動向などの政策に左右されやすいこと

住宅の購入にあたっては、購入資金が多額となることから、住宅ローンを利用することが多く、金利の情勢は購入者の購買活動に大きな影響を与えます。税制面からは、住宅ローン減税などの優遇措置を講ずることにより、住宅購入を促すような取り組みが行われます。また、建物取引には消費税等が課税されることから、過去の増税前には一定の住宅購入駆け込み需要が発生しました。

不動産会社は前述通り資金調達の面から借入金依存度が高くなる傾向があります。そのため、特に金利の上昇局面では財政状態を圧迫するなどの影響が生じます。また、住宅ローンの上昇などにより購入者の購買意欲が減退した場合には、販売活動に影響がおよびます。

さらに、近年は日本の不動産会社が海外での分譲業に進出することも増えています。この場合、為替相場の影響や、現地の金利情勢が分譲業の収支に影響を及ぼすことになります。

(5) 物件の引渡しが年度末に集中すること

日本では、進学、就職、転勤などによる新生活の開始時期が年度末から年度初めに集中することから、分譲される不動産の引渡時期が2月や3月に集中する傾向があります。この季節性の特徴を踏まえて会社によっては、売上が第4四半期に集中することを注記している場合もあります。

(6) 回転型ビジネスであること

不動産分譲業は住宅を造り続けて在庫を抱えているだけでは利益は生まれず資金回収もできません。常に、販売引渡しをする一方で、将来を見越して新たに開発用地を取得し、次に備えなければなりません。(1)に記載した通り、住宅の開発期間は長期となるため、不動産分譲業者は、たとえ将来、不動産価格が下落すると見越していたとしても、事業継続の観点からは、その時点の時価で開発用地を取得し開発に着手する必要があります。過去、幾度となく多くの不動産分譲業者が景気の波にのみ込まれてしまったのは、このようなリスクが内在していることによります。
 

3. 不動産分譲業の業務の流れ

(1) 用地確保・物件企画

不動産を分譲するには、まず売り物になる土地を仕入れなければなりません。事業の出発点として、いかに事業化に適した土地を取得するかが不動産分譲業の肝であり、情報収集して開発・分譲に適当な開発用地を発掘して購入することが重要です。適当な開発用地が見つかれば、その土地にどのような建物が建てられるのか、近隣の状況から、どのくらいの値段で売れるのかを検討して物件を企画します。続いて、当該企画に基づく収益・費用を概算で見積もることで、当該土地の購入にあたって支出可能な見込額が算定されます。この購入見込額について不動産分譲業者は意思決定を行い、売主と交渉または入札、コンペなどを経て土地売買契約を締結します。土地の引渡しは通常、代金の支払いと同時に行われます。

(2) 企画設計と造成・建築工事

開発用地が取得できたら、当該土地の開発に取り掛かります。土地については、整地・造成などの準備作業が必要となります。更地のまま分譲地として売り出すこともありますし、土地に戸建住宅やマンションを建設して販売することもあります。建物の建設については、自社で行う場合もありますが、多くの不動産分譲業者は、土地の取得、企画、販売は自社で行って、建物の建設については建設会社に依頼するのが一般的です。

(3) 販売活動・成約

不動産分譲業の販売活動にあたっては、インターネットやSNS、チラシなど各媒体を用いて広告を出し、モデルルームを設置して購入見込客を呼び込み販売を行う手法が一般的にとられています。不動産は比較的高額な買物となるため、販売および引渡に向けて分譲業者は、購入希望者から手付金（申込金）、中間金、最終金のように段階的に資金を収受することで、購入希望者の購入資金の確保状況と購入意思を確認していきます。なお、契約時に購入希望者が支払う手付金に解約手付の性格も含まれていることから、買主都合でその後に契約を解除するときは、手付金を放棄しなければなりません。一方、売主都合で契約を解除する場合は、いわゆる「手付の倍返し」が必要となります。

販売活動を分譲業者の資金繰りの面から見てみると、前述通り分譲開発には長期間にわたって多額な資金を要していることから、早期に投資資金を回収したいとの思いがあります。そのため、特にマンション分譲では、青田売りといわれるような建設中段階で販売活動を開始することが見受けられます。一方で、早期の資金回収にそこまで拘らない場合には、販売時期を第一期、第二期のように複数回に分けて、都度販売価格を設定することでプロジェクト収支の最大化を図るような取り組みもあります。

不動産分譲業者の販売方法は、製販分離方式と製販一体方式に大別されます。土地の仕入力、物件の企画力と資金力を生かして用地取得から物件の企画・開発のみに特化して、販売は販売代理・仲介専門の子会社や外部の販売業者に委託し、契約締結または引渡しに対して販売手数料を支払うことを「製販分離方式」、販売までを全て自社で行う場合を「製販一体方式」といいます。

(4) 引渡・売上計上

購入者が既に支払った手付金などを除いた残代金の販売業者への支払と引き換えに、分譲物件の引渡しは行われます。購入者が住宅ローンを利用する場合には、ローン契約に基づいて金融機関等から引渡日にローン実行額が支払われます。
 

4. 不動産分譲業における会計処理の特徴

(1) 用地の取得・物件企画

① 販売用不動産の取得価額

販売用不動産の取得価額には、一般的に、土地代金、仲介手数料、不動産取得税、登記移転の場合の登録免許税、造成費用、建物の建築費用などが含まれます。この他、不動産開発事業を行う場合の、いわゆる、ひも付き融資にかかる利子については、特定のプロジェクトを遂行するための重要な原価要素の性格が強いものと考えられることから、「不動産開発事業を行う場合の支払利子の監査上の取扱いについて」（日本公認会計士協会 業種別監査研究部会建設業部会・不動産業部会）において、一定の条件を満たす場合には、利子を原価算入することが監査上妥当と認められるとされています。ただし、実務上は、要件判定の煩雑性から、実際に利子を原価算入しているケースは少ないと考えられます。

また、取得価額は一般的に個別の物件単位、または一連の販売区画（いわゆる「団地」）ごとに集計します。

(2) 不動産の開発・保有

① 評価方法

販売用不動産は個別性の強い棚卸資産であることから、一般的に個別の物件単位または団地単位ごとに個別法による受払いが行われ、プロジェクトごとに物件管理番号を付して、プロジェクト開始から完了の期間にわたって継続的な原価の集計・管理が行われていきます。この際に、プロジェクトに関連した費用が確実に計上・管理されて計上漏れが発生しないこと、また、プロジェクト間での原価の付け替えが行われないような管理体制の構築が重要です。

② 販売用不動産の評価基準

販売用不動産の期末評価にあたっては、企業会計基準第9号「棚卸資産の評価に関する会計基準」が適用されます。期末における正味売却価額が取得原価よりも下落している場合には、収益性が低下しているとして、当該正味売却価額をもって貸借対照表価額とするとともに、取得原価と当該正味売却価額との差額は当期の費用として処理することとされています。

また、販売用不動産の正味売却価額の算定に当たっては、監査・保証実務委員会報告第69号「販売用不動産等の評価に関する監査上の取扱い」で、「3（1）開発を行わない不動産又は開発が完了した不動産の評価」、「3（2）開発後販売する不動産の評価」がそれぞれ示されています。開発後販売する不動産の評価に当たっては、開発計画の実現可能性についての判断が求められています。

【販売用不動産評価と事業収支計画】